연준의 인플레이션 대응에 난관이 된 주택 시장 침체
연방준비제도(Federal Reserve)의 인플레이션과의 싸움이 커지는 난관에 부딪히고 있다. 광범위한 물가 압력이 지속되는 와중에도 주택 시장이 침체하고 있기 때문이다.
화요일에 발표된 별도의 보고서들에 따르면 주택 데이터는 9월에 더욱 악화되었으며, 이는 금리 관련 다음 움직임을 숙고하는 중앙은행의 이미 복잡한 정책 환경에 부담을 더하고 있다.
상황은 나아지기 전에 더 나빠질 것으로 보인다. 만약 연준(Fed)이 향후 몇 달 동안 예상대로 단기 금리를 인상한다면, 이미 7.43%에 달하는 모기지 금리는 더욱 높아져 주택 구매력에 추가적인 제동을 걸 것이다. 높은 주택 대출 비용은 전반적인 인플레이션 상승 및 주택 부족 현상과 맞물려 왔다.
Fwdbonds의 수석 이코노미스트인 크리스 루프키(Chris Rupkey)는 "워싱턴이 정책을 180도 전환하여 새집 비용을 더 저렴하게 만들지 못한다면 주택 시장은 깊은 잠에 빠질 것입니다"라고 썼다. 그는 또한 "아직 겨울은 아니지만, 주택은 깊은 동결 상태로 접어들고 있다"고 덧붙였다.
미국 부동산 중개인 협회(National Association of Realtors)는 계약은 체결되었으나 완료되지 않은 주택 판매를 측정하는 선행 지표인 미결제 판매 건수(pending sales)가 2001년까지 거슬러 올라가는 기록 중 사상 최저치를 기록했다고 보고했다. 이 지수는 해당 월에 7.3% 하락했으며, 작년 대비로는 11.3% 감소한 수치다. 월스트리트의 예상치는 단지 0.4% 하락이었다.
시장 상태를 평가할 때 중요한 또 다른 지표인 주택 착공 건수(Housing starts) 역시 화요일에 이미 둔화된 예상치를 크게 벗어난 하락세를 보였다.
Pending home sales drop 7.3% in September, missing estimates
상무부(Commerce Department) 데이터에 따르면, 사적 소유 주택 착공 건수는 계절 조정 연율 기준으로 전월 대비 5.2% 하락하여, 예상치였던 단지 0.4% 하락보다 훨씬 큰 폭이었다. 한편 건축 허가(building permits)는 0.2% 감소하며 다우존스 컨센서스 전망치인 2% 증가와도 거리가 멀었다.
더욱이, 단독 주택 허가 건수는 총 84만 5천 건에 불과하여, 지난 8월 대비 4% 감소했으며 2023년 이후 가장 낮은 수치이다.
"NAR(미국 주택 관련 협회)의 수석 이코노미스트인 로렌스 윤(Lawrence Yun)은 급등하는 모기지 금리 때문에 9월 시장 상황이 약화되었다고 말했다. 그는 일자리 증가와 소득 증가는 주택 구매를 뒷받침할 수 있지만, 주거비 부담(housing affordability)은 모기지 금리 변화에 의해 더 크게 영향을 받는다고 지적했다."
모기지 뉴스 데일리(Mortgage News Daily)에 따르면 30년 만기 모기지 금리는 9월 대부분 기간 동안 7%를 넘었으며, 월말에는 약 7.6% 수준을 기록했다. 5년 전만 해도 금리는 3%에 가까웠는데, 이는 수요와 그 결과 가격 폭등으로 이어진 코로나19 시대 주택 붐(housing boom)의 배경이 되었다.
예정된 판매 건수 외에도, 주택 건설업자들의 심리 지수는 지난 14년 동안 최저 수준을 기록하고 있다.
어떤 조건 하에서는 연준(Fed) 관계자들이 주택 시장 약세에 대응하여 완화적인 통화 정책(easier monetary policy)을 펼칠 수도 있다. 금리가 낮아지면 일반적으로 차입 비용을 낮춰 수요를 촉진하는 데 도움이 되기 때문이다.
하지만 연준은 인플레이션을 억제하려는 노력에서 더 큰 과제에 직면해 있다. 지난주 소비자물가 및 생산자물가 지표는 낙관적인 신호가 거의 없었으며, 도매 최종 수요 상품 가격(wholesale final demand goods prices)이 2.6% 상승하여 2009년 12월까지의 노동통계국(Bureau of Labor Statistics) 데이터 시리즈 중 가장 빠른 속도를 보였다.
연준 관계자들은 인공지능(AI)에 대한 강력한 투자가 반도체 및 전자기기 비용을 높이는 인플레이션 효과를 주시하고 있다고 밝혔다. 동시에, 그들은 AI 투자로 인한 이점이 주택과 같은 경제의 취약 부문을 상쇄할 수 있다고 믿는다.
하지만 골드만삭스(Goldman Sachs)의 이코노미스트 로니 워커(Ronnie Walker)는 월요일 고객 노트에서 전반적인 상황이 안정화되기 전에 주택 시장이 더 약화될 가능성이 높다고 말했다.
워커는 "2027년에는 모기지 금리의 최근 반등으로 재점화된 구매력 부담(affordability)의 역풍이 점점 지배적이 되어 활동에 추가적인 부담을 줄 것으로 예상한다"고 썼다. 그는 또한 "지속적으로 높은 모기지 금리는 주택 거래 회전율(housing turnover)에 가장 두드러진 영향을 미칠 것이며, 최근의 금리 상승세는 향후 몇 달 동안 기존 주택 판매를 하락시킬 가능성이 높다"고 덧붙였다.
여러 데이터 포인트가 이러한 상황을 보여줍니다. 주택 담보 대출(mortgage) 차입자의 95% 이상이 현재 수준보다 낮은 금리를 가지고 있으며, 그중 65%는 2 퍼센트포인트 낮습니다. Goldman은 향후 세 분기 동안 주거 투자(residential investment)가 각각 2.5%, 4%, 1% 감소할 것으로 예측했으며, 만약 모기지 금리가 하락하지 않는다면 더 가파른 하락 가능성도 있습니다.
이 회사는 2027년 단독 주택 신규 착공(single-family starts)이 875,000건으로 올해와 크게 다르지 않을 것으로 보며, 기존 주택 판매(existing sales)는 390만 건으로 예측했습니다. 이는 2026년과도 비슷하지만, 코로나19 이전인 2019년 수준보다 눈에 띄게 26% 낮은 수치입니다. Walker는 이러한 중간 정도의 수준을 현재 주택 소유주들이 이사하고 더 높은 차입 비용을 감당하기에는 너무 비싸고, 악화되는 구매력(affordability)이 신규 건설에 부담을 주는 "락인 효과(lock-in effect)"의 산물이라고 분석했습니다.
Walker는 "최근 몇 년 동안 주택 활동은 구매력 역풍(affordability headwinds)으로 인해 상방이 제한되고 오랜 기간 지속된 주택 부족으로 하방이 지지되는 범위 국한(rangebound) 상태를 유지해 왔습니다. 2027년에는 구매력의 역풍이 점점 더 우세해져 활동에 추가적인 부담을 줄 것으로 예상합니다."라고 작성했습니다.
시장에서는 연준(Fed)이 다음 주 회의에서 기준 금리(benchmark rates)를 동결할 것으로 예상합니다. 그러나 CME Group의 FedWatch 도구에 따르면, 선물 가격 책정(futures pricing)은 12월과 2027년 3월에 각각 쿼터 포인트(quarter-point) 인상될 가능성이 높음을 시사합니다.
낙관적인 측면 중 하나는 NAR 경제학자인 Yun의 의견입니다. 그는 모기지 비용이 연준(Fed) 인상보다 앞서 움직이는 추세가 금리가 정점에 도달했음을 의미할 수 있다고 생각합니다.
그는 "모기지 금리가 이미 연방준비제도(Federal Reserve)의 단기 이자율 인상보다 훨씬 많이 상승했기 때문에, 모기지 금리는 정점을 찍었을 수 있습니다. 매수자와 매도자는 단순히 모기지 금리가 유리하게 움직일 때까지 관망하고 있을 수 있습니다."라고 말했습니다.
September housing starts miss estimates
