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Fannie Mae와 Freddie Mac의 새로운 규정 시행으로 콘도 모기지 심사 요건이 강화됩니다. 건물 유지보수 및 예비비 요건이 까다로워짐에 따라 대출 지연이나 비용 상승이 예상되지만, 소규모 프로젝트에 대한 일부 규제는 완화되었습니다.
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원문 바로가기구매자 주의: 월요일부터 Fannie Mae와 Freddie Mac의 새로운 규정이 시행됨에 따라 콘도(condo) 모기지 취득이 더 까다로워질 수 있습니다.
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플로리다주 서프사이드(Surfside)의 12층 콘도 건물이 부분적으로 붕괴하여 98명이 사망한 이후 5년 동안, 콘도 언더라이팅(underwriting, 인수 심사) 요건은 주 및 연방 정책 입안자들의 특별한 관심 대상이 되어 왔습니다. 2021년의 그 참사 이후, Fannie Mae(Federal National Mortgage Association)와 Freddie Mac(Federal Home Loan Mortgage Corp.)은 상당한 유지보수 지연, 중대한 수리, 또는 특정 특별 부과금(special assessments)이 있는 프로젝트를 더 이상 매입하거나 보증하지 않기로 결정했습니다. 부동산 중개인 협회(National Association of Realtors)의 수치에 따르면, 이 두 GSE(Government-Sponsored Enterprises, 정부 후원 기업)는 대출 기관이 실행하는 주택 대출의 약 70%를 함께 매입합니다.
월요일부터 시행되는 가장 주목할 만한 변화 중 하나는 간소화된 "제한적 검토(limited review)" 프로세스가 폐지되었다는 점입니다. 이는 콘도 프로젝트가 면제(waiver) 요건을 충족하지 않는 한, 대출 기관이 모기지를 Fannie Mae 또는 Freddie Mac에 판매하기 전에 콘도 협회(condo association)의 재정, 예비비(reserves), 보험 보장 범위뿐만 아니라 건물의 상태에 대해 더 철저한 검토를 수행해야 함을 의미합니다. 또한, 내년 1월부터 Fannie 또는 Freddie 자금을 조달하려는 콘도 협회는 주요 수리 및 교체를 위한 예비비로 연간 예산의 최소 15%를 보유해야 하며, 이는 현재 요구 사항인 10%에서 상향된 수치입니다.
하지만 이러한 변화는 투자자 또는 비소유자 점유 유닛(nonowner-occupied units)에 대해 50% 상한선을 두었던 이전 규칙을 폐지함으로써 소규모 콘도 프로젝트에 대한 일부 관료적 절차(red tape)를 줄여주기도 했습니다. 또한 마스터 부동산 보험 정책(master property insurance policy) 보장과 관련된 일부 규칙을 완화하고, 건물이 지붕 보험을 드는 방식에 대해 더 많은 유연성을 제공했습니다.
부동산 중개인 협회(National Association of Realtors)는 이번 업데이트를 다음과 같이 요약했습니다: "전반적으로, 이번 변화는 소규모 프로젝트에 대한 금융 유연성을 개선하지만, 다른 프로젝트들에 대해서는 문서화 및 준수(compliance) 부담을 증가시킵니다."