데이터 센터에 대한 반발이 부동산 투자 신탁(REIT) 주식에 순풍이 될 수 있다

인공지능 데이터 센터에 대한 반발이 해당 분야의 부동산 투자 신탁(Real Estate Investment Trusts, REIT)에 순풍을 제공할 수 있습니다.

하이퍼스케일러들이 AI 모델을 훈련하고 실행하기 위해 데이터 센터를 건설하려 하면서 전국적으로 시위가 발생하고 있습니다. 데이터 센터는 단순히 넓은 토지를 차지하는 것 외에도 엄청난 양의 전력과 물을 소비하며 소음이 심합니다.

이 논쟁은 중간선거를 앞두고 더욱 격화될 것으로 예상됩니다. 최근 NBC News 설문조사에 따르면 응답자의 69%가 거주 지역에 AI 센터 건설에 반대한다고 답했습니다.

현재 전국적으로 이미 4,700개 이상의 데이터 센터가 있으며, 이 숫자는 기하급수적으로 증가할 것으로 예상됩니다. PwC는 연간 데이터 센터 지출액이 2026년 약 8,000억 달러에서 2050년에는 1조 8천억 달러로 증가할 것으로 예측합니다. 일부 주(state)들은 건설을 제한하거나 금지하는 법안을 마련하고 있으며, 뉴욕에서는 이미 모라토리엄이 시행 중입니다.

AI를 활용하기 위해 REIT 이용하기

하이퍼스케일러들이 모든 주목을 받고 있지만, AI 데이터 센터 경쟁에 참여할 또 다른 방법은 부동산 투자 신탁(REIT)을 통하는 것입니다. 산업 그룹인 National Association of Real Estate Investment Trusts에 따르면, 이들은 본질적으로 아마존(Amazon), 애플(Apple), 오라클(Oracle) 등 여러 임차인에게 공간을 건설하고 소유한 다음 임대하는 건물주 역할을 합니다.

미즈호(Mizuho) 분석가 Vikram Malhotra는 9월 1일자 보고서에서

최근 Nvidia와 계약을 체결한 Equinix는 약 1,020억 달러의 시가총액으로 가장 큰 규모입니다. 이 회사는 배당수익률이 1.99%이며 연초 대비 약 37% 상승했습니다. Equinix가 실적을 발표하고 연간 가이던스를 상향 조정하면서 2분기 조정 영업활동현금흐름(AFFO)은 기대치를 웃돌았습니다.

시가총액 710억 달러의 Digital Realty Trust는 배당수익률 2.59%를 기록하며 2026년 대비 23% 이상 상승했습니다. 이 회사 역시 7월에 조정 FFO(Funds From Operations)가 분석가 예상치를 상회했으며 연간 가이던스를 상향 조정했습니다.

Iron Mountain은 배당수익률 2.96%를 기록하며 올해 42% 급등했고, 시가총액은 347억 달러입니다. 2분기 AFFO는 기대치를 초과했으며 Iron Mountain은 연간 가이던스를 상향 조정했습니다.

REITs에 대한 순풍(Tailwind)

웰스 파고 투자 연구소(Wells Fargo Investment Institute)의 애널리스트 Amanda Martinez는 데이터 센터에 대한 반발이 비즈니스 부동산 투자 신탁(REITs)에 순풍으로 작용할 수 있지만, 이 이야기는 복잡하다고 말했습니다.

그녀에 따르면 한편으로는 공급/수요 요인이 REITs에 유리한데, 신규 공급을 제한하는 것이 기존 용량의 가치를 높일 수 있기 때문입니다. 그녀는 또한 신규 용량을 개발하기 어려워지면, 확보된 전력으로 허가받은 대규모 개발 부지 파이프라인을 가진 기업들이 상대적인 이점을 누릴 것이라고 덧붙였습니다.

하지만 Martinez는

그는 "이들은 자신들의 실적 기록과 실행 능력 덕분에 사람들이 비즈니스를 하고 싶어 하는 곳에서 이점을 가지고 있다"라며 "이는 그러한 기술 세트가 부족할 수 있는 신규 진입자들보다 그들에게 우위를 점하게 해준다"고 말했습니다.

Guarino는 두 회사 모두 '엄청나게 잘하고 있지만' Equinix를 Digital Realty보다 선호합니다.

그는 "AI 추론(inference)이 가속화됨에 따라 — 즉 AI의 더 낮은 지연 시간(lower latency), 실제 사용 사례들로부터 나오는 것 — 이는 인구 중심지에 더 가까우며 소규모 임차인 임대업에 더 집중하는 회사들에게 이점을 줄 것입니다"라고 설명했습니다. "이는 Digital Realty의 사업보다는 Equinix의 비즈니스에 훨씬 가깝습니다."

Hoya Capital Real Estate의 사장이자 연구 및 ETF 디렉터인 Alex Pettee 역시 데이터 센터 REITs의 공급과 수요에 대해 낙관적입니다. Equinix와 Digital Realty 모두 Hoya의 모델 포트폴리오에 포함되어 있습니다.

그는 "물론, 모라토리엄(moratorium)이 여러분의 프로젝트 중 하나를 멈추게 한다면 나쁠 수 있다"라고 말했습니다. "하지만 더 넓은 관점에서 보면, 용지 구획(zoning)이 어려워지고 전력 확보가 힘들어지며 지역 사회들이 새로운 시설을 원하지 않는다면, 이미 존재하는 데이터 센터들이 더욱 가치 있게 됩니다."

다른 REITs와 비교했을 때 주가가 저렴한 편은 아니지만, AI 관련 거래 전체와 비교하면 매력적으로 보인다고 그는 말했습니다.

Pettee는 "여러분은 두 자릿수 수익 성장에, 유형의 부동산 및 인프라, 반복적인 계약 매출, 그리고 대략 2~3%의 배당 수익률을 얻게 됩니다"라고 말했습니다.