핵심 요약 (Key Takeaways)

Nareit에 따르면, REITs는 1992년 이후 금리 상승기와 하락기 모두에서 77% 이상의 기간 동안 양(+)의 총수익률 (total returns)을 기록했습니다.

시간이 흐름에 따라 REITs의 성과 결과에 있어 금리의 방향성보다는 강력한 경제 성장이 더 결정적인 요인이었습니다.

역사적 수익률은 재무제표 (balance sheet)의 강점과 시장 접근성 덕분에 변동성이 큰 금리 환경에서도 REITs가 투자자들에게 여전히 매력적임을 시사합니다.

금리 중심의 시장 공포를 거부하는 REITs

높은 금리 또는 잠재적인 금리 상승이 일상이 된 환경에서, 많은 부동산 투자자들은 상업용 부동산 (CRE)이 강력한 수익을 제공할 수 있을지 의문을 제기하며 당연하게도 신중한 태도를 보이고 있습니다. 하지만 Nareit의 보고서에 따르면, 단순히 금리 수준과 결부된 실적 악화에 대한 공포는 종종 빗나가는 경우가 많습니다.

Nareit의 최근 분석에 따르면, 상장된 REITs는 역사적으로 광범위한 금리 환경에 걸쳐 양(+)의 총수익률을 기록해 왔으며, 사모 부동산 (private real estate) 수단들을 지속적으로 상회하는 성과를 보였습니다. 이는 금리 상승이 공개 부동산 투자에 문제를 일으킬 것이라는 시장의 즉각적인 기대에 반하는 결과입니다. 이러한 결과는 금리 관련 서사가 중요하기는 하지만, 일반적으로 가정하는 것보다 성과를 예측하는 데 있어 영향력이 적을 수 있음을 시사합니다.

세부 사항

데이터를 자세히 살펴보면, 1992년 1분기부터 2026년 1분기까지의 이동 4분기 기간 (rolling four-quarter periods)에 대한 Nareit의 검토 결과, REITs는 금리 상승기의 77.4%와 금리 하락기의 78.7%에서 양(+)의 총수익률을 창출했습니다. 특히 수익률 상승 구간 (Quadrant I) 동안, FTSE Nareit All Equity REITs Index의 평균 4분기 총수익률은 19.1%에 달했습니다.

그에 비해, 경제 성장과 상관관계가 있는 금리 하락기(Quadrant II) 동안 REITs의 평균 총수익률은 18.8%였습니다. 반대로, 금리 하락과 가장 자주 결합되는 취약한 경제 상황은 가장 저조한 REITs 수익률을 기록했으며, 최악의 사분면에서는 평균 -20%를 나타냈습니다. 단일 분기 분석에서도 유사한 결론이 도출되었으며, 이는 더 짧은 시간 범위에서도 동일한 추세가 강화됨을 보여줍니다.

결정적 요인으로서의 경제 성장

미국 10년 만기 국채 수익률(US 10-year Treasury yield)의 방향성도 어느 정도 영향이 있지만, REITs의 성과를 가장 직접적으로 주도하는 것은 기초 경제의 건전성입니다. 데이터에 따르면, 강력한 GDP 성장(연율 기준 1% 또는 4% 임계값 이상) 기간 동안에는 금리가 상승하든 하락하든 관계없이 REITs가 더 강력한 수익률을 기록했습니다. 반면, 대부분의 저조한 REITs 결과는 GDP 성장률이 낮거나 마이너스인 기간 동안 발생했으며, 이러한 시기는 주로 국채 수익률이 하락하는 시기와 일치했습니다.