━━━━━━━━━━━━━━ 흑석 써밋 더힐 — 부동산스터디 카페 분석 ━━━━━━━━━━━━━━ ▍단지 개요 · 시공: 대우건설 하이엔드 브랜드

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흑석 써밋 더힐 — 부동산스터디 카페 분석
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▍단지 개요

· 시공: 대우건설 하이엔드 브랜드 "써밋"
· 위치: 동작구 흑석동 304번지 일원 (흑석11재정비촉진구역)
· 규모: 지하 6층지상 16층, 30개 동, 총 1,515세대
· 일반분양: 432세대 (특공 221 + 일반공급 211)
· 평형 구성: 39·49·59·84·150㎡ (3984 일반분양)

▍일반분양 세부 (총 432세대 중)

· 39㎡: 8세대 (A 6 / C 2)
· 49㎡: 7세대 (A 3 / B 4)
· 59㎡: 386세대 (A 194 / B 8 / C 49 / D 102 / E 16 / F 17) — 압도적
· 84㎡: 31세대 (A 21 / C 10)

→ 일반분양 90% 가까이가 59㎡. 중소형 실수요자 타깃 명확.

▍분양가 (최고가 기준)

· 39㎡: 12억 2,450만
· 49㎡: 16억 7,510만
· 59㎡: 22억 4,700만
· 84㎡: 29억 7,820만 + 발코니 확장(84A 약 2,220만) → 국평 30억 돌파

종전 최고 기록 = 강남구 역삼동 28억 1,100만 → 흑석이 그걸 1.6억 넘어섬. 비강남이 강남을 역전한 사상 첫 사례 ("강남보다 비싼 비강남" 헤드라인 시작).

▍청약 일정

· 5/26 (화) 특별공급 — 완료 (경쟁률 22.31:1)
· 5/27 (수) 일반공급 1순위 해당지역 (서울 2년 이상 거주)
· 5/28 (목) 일반공급 1순위 기타지역
· 5/29 (금) 일반공급 2순위
· 6/5 당첨자 발표
· 6/814 서류 접수
· 6/1618 계약 체결

▍규제

· 민영주택, 분양가상한제 미적용
· 재당첨 제한 10년
· 전매 제한 3년
· 거주의무기간 없음
· 서울 2년 미만 + 경기·인천은 기타지역

▍입지

· 9호선 흑석역 도보권 → 여의도(YBD)·강남(GBD) 직결
· 동작역(4·9호선 환승) → 도심(CBD) 접근
· 올림픽대로·동작대교·강변북로
· 한강변
· 인근 시설: 중앙대병원, 서울성모병원, 신세계 강남, 이마트 용산, 롯데마트 서초
· 학군: 중대부속초·중·서울은로초·흑석초·흑석고·중앙대·숭실대 + 서초 반포·방배 학원가 활용

▍청약 결과·열기

특공 결과 (5/26):
· 84㎡ 모집 432 (총 일반분양) / 접수 4,931 / 11.4:1
· 전체 경쟁률 22.31:1 (특공)
· 평일 견본주택 평일 오후 늦게까지 방문객 행렬
· 만삭 신혼부부, 70대 흑석 거주자, 흑석 갈아타기 검토층 등 다양

수요층:
· "강남·서초 낙첨 청약 대기자들이 몰림"
· 59㎡ 일반분양 물량 많고 경쟁 덜할 것 같아 왔는데 다 같은 사람들
· "돈 있으면 무조건 넣는다" 분위기

▍시세 비교 (현재 흑석 시세 기준)

· 흑석자이 전용 84 최고가 (2026.01) = 25.7억 → 써밋더힐 +4억 이상
· 아크로리버하임 (흑석 대장) 비한강뷰 30억대, 한강뷰 37억대 → 써밋더힐과 비견
· "인근 신축 대비 5억 싸다" 광고 vs "분양가 자체가 사상 최고" 양면

▍노량진 아크로 리버스카이와의 비교 (같은 동작구, 같은 청약 일정)

· 노량진 8구역 84㎡ 분양가 27.5억, 모집 285, 접수 2,817, 9.9:1
· 흑석 11구역 84㎡ 분양가 29.8억, 모집 432, 접수 4,931, 11.4:1
· 59 최고가: 노량진 21.8억 vs 흑석 22.5억
· 흑석이 가격·경쟁 모두 우위. 노량진이 분양가는 약간 저렴

▍필요 현금 (블로그 분석 기준)

· 84㎡ 당첨 시 약 27억 현금 필요 (대출 규제 반영)
· 계약금 10% = 약 3억 우선 부담
· 잔금 마련은 입주 시점까지 시간 벌리지만, 대출 한도·DSR로 자력 27억 수준 보유자만 사실상 진입 가능
· "당첨 후 자금 조달 실패 → 10년 재당첨 제한" 강력 페널티 → 묻지마 청약 금지 권고

▍당첨 가능 점수

· "50점대 초반 당첨 가능" 분석 (한 글)
· 84㎡는 미분양 우려 시각도 있었으나 댓글 "물량 적어 미분양 불가"
· 추첨제 (1주택 기준) 물량 계산 글 별도 존재

▍흑석 가치 진단 — "학군에서 입지로"

"방배동은 과거 부촌 이미지 + 학군이 핵심. 흑석은 학군 약점에도 한강변 입지로 따라잡음."
과거 부동산 선호 핵심이 학군이었다면 앞으로는 한강변·교통·접근성이라는 입지의 시대. 흑석동이 그 흐름의 선봉.

▍흑석+노량진 양강

"옥수+금호보다 흑석+노량진이 더 잘 나가는 흐름"
한강변 + 9호선 + 동작구 분양가상한제 비적용 = 가격 자유도 + 신축 대단지 동시 공급. 동작구가 비강남 신축 대장 자리 차지.

▍단점·우려

· 한강뷰 거의 없음 (단지 동 배치 한계)
· 동 배치·평면도 아쉽다는 견본주택 반응
· "거품" "조합 이익 극대화" 우려
· 비강남이 강남보다 비싼 역설 — 분양가 점검 필요하다는 정부 시각도 보도됨
· 초소형(39·49) 청약 = 소셜믹스 위험 별도 분석 글 ("주의" 게시글 있음)

▍흑석 다른 단지와의 비교 (카페 화제)

· 흑석 아크로 리버하임 vs 서초 푸르지오 써밋 (비교 글 51 댓글)
· 흑석 vs 반디클(반포디에이치클래스트) — 순자산 18억·69점 비교 (374 댓글)
· 이수 우극 리모델링 vs 흑석뉴타운 (181 댓글)
· 흑석 한강현대 vs 노량진 자이드파인 — 20년 뒤 장기 가치 비교