집을 구매하며 판매자와 협상하는 과정에서 몇 가지 양보(concessions)를 요청할 수 있습니다. 판매자가 거래를 성사시키기 위해 자신들의 현금 일부를 사용하기로 동의했습니다. 이제 어떤 양보가 귀하에게 가장 큰 가치를 줄지 결정하는 것은 귀하의 몫입니다.

옵션을 검토할 때 알아야 할 사항은 다음과 같습니다.

판매자 양보(Seller concessions)를 활용하는 세 가지 방법

판매자가 주택 구매 부담을 낮추기 위해 협조할 의사가 있다면, 도움을 줄 수 있는 세 가지 주요 방법이 있습니다.

첫째, 클로징 비용(Closing cost) 크레딧을 제공할 수 있습니다. 이는 클로징 비용의 일부 또는 전부를 충당하는 선불 현금으로, 클로징 시점에 귀하가 지불해야 하는 금액을 줄여줍니다. 이 크레딧은 권리 보험(Title insurance)이나 감정 수수료(Appraisal fees)와 같은 표준 클로징 비용을 충당하거나, 주택 소유자 보험(Homeowners insurance) 보험료와 같이 클로징 시 선납해야 하는 다른 비용에 사용될 수 있습니다. -
둘째, 판매자가 일시적 또는 영구적 금리 낮추기(Rate buydown) 비용을 지불할 수 있습니다. 일시적으로 금리를 낮추기 위해, 판매자는 에스크로 계좌(Escrow account)에 돈을 예치하며, 이 자금은 1년에서 3년 사이의 금리 낮추기 기간 동안 귀하의 이자 일부를 충당하는 데 사용됩니다. 영구적 금리 낮추기(Permanent rate buydown)는 귀하에게 부과되는 이자율을 영구적으로 낮추는 대가로 클로징 시 대출 기관에 할인 포인트(Discount points)를 지불하는 것을 포함합니다. -
마지막으로, 판매자가 가격 인하(Price reduction)를 해줄 수 있습니다. 주택 구매 가격을 낮추면 빌려야 하는 금액이 줄어들며, 계약금(Down payment)과 월 모기지 상환액을 약간 낮출 수 있습니다.

→ 더 읽어보기: 판매자 양보(Seller concessions) vs. 크레딧(Credit)

수학적 계산 — 각 옵션이 실제로 절약해 주는 금액

이러한 판매자 양보들이 어떻게 비교되는지 예시를 통해 살펴보겠습니다. 귀하가 40만 달러짜리 집을 5%의 계약금으로 구매하며, 7% 이자율의 30년 만기 일반 대출(Conventional loan)을 이용한다고 가정해 봅시다. 다음 표는 RMC Home Mortgage의 계산법을 사용한 수학적 수치를 보여줍니다.

| $10,000 클로징 비용 크레딧 (closing cost credit) | $10,000 영구 금리 낮추기 (permanent buydown) 적용 | $10,000 2-1 금리 낮추기 (2-1 buydown) 적용 | $10,000 가격 인하 (price reduction) | |
|---|---|---|---|
| 초기 현금 절감액 (Up-front cash saved) | ~$10,000 | $0 | $0 | $500 |
| ... |

클로징 비용 크레딧 (closing cost credit)은 초기 비용을 낮춰주지만, 월 납입금에 영향을 주거나 시간이 지남에 따라 추가적인 절감 효과를 가져오지는 않습니다. 영구 금리 낮추기 (permanent buydown)는 월 납입금을 줄여주며, 모기지 (mortgage)를 장기적으로 유지할 계획이라면 가치가 있을 수 있습니다. 2-1 금리 낮추기 (2-1 buydown)는 첫해 동안 월 납입금을 더 크게 줄여주지만, 그 효과가 일시적이기 때문에 이사를 가거나 재융자 (refinance)를 할 계획인 경우에 가장 적합합니다. 그리고 가격 인하 (price reduction)는 계약금 (down payment)과 월 납입금 모두를 소폭 감소시키는 결과를 가져옵니다.

클로징 비용 크레딧을 선택해야 하는 시기

클로징 (closing)에 필요한 충분한 현금을 마련하는 데 어려움을 겪고 있다면 클로징 비용 크레딧 (closing cost credit)을 요청하는 것을 고려해 보세요. 클로징 비용 (closing costs)으로는 대출 금액의 2%에서 5%, 즉 $380,000 대출의 경우 $7,600에서 $19,000 정도를 지불하게 될 것으로 예상할 수 있습니다. 만약 친구나 가족으로부터 해당 자금을 조달할 수 없다면, 판매자 양보 (seller concession)가 좋은 대안이 될 수 있습니다.

클로징 비용 크레딧 (closing cost credit)은 이사와 관련된 다른 초기 비용이 있는 경우에도 도움이 될 수 있습니다. 예를 들어, 집이 약간의 수리나 업그레이드가 필요하고 판매자가 이를 완료할 때까지 기다리기보다 직접 처리하고 싶은 경우입니다. 클로징 비용 크레딧을 협상한 다음, 클로징 비용으로 지출했을 돈을 집 수리 비용으로 사용할 수 있습니다.

금리 낮추기를 선택해야 하는 시기

금리 낮추기 (rate buydown)는 금리가 높을 때 가치 있는 양보 (concession)가 될 수 있습니다.

모기지 (mortgage)를 몇 년 동안 유지할 계획이라면 영구 금리 낮추기 (permanent buydown)를 원할 수도 있습니다. 이는 대출 기간 내내 지불하는 금리를 낮춰주며, 결과적으로 월 납입금이 영구적으로 낮아집니다. 이러한 절감액은 시간이 지남에 따라 상당히 커질 수 있습니다.

일시적 금리 낮추기 (Temporary rate buydown)는 월 납입금을 훨씬 더 크게 줄여줄 수 있지만, 기껏해야 2~3년 동안만 효력이 발생합니다. 구매자들은 금리 낮추기 기간이 끝난 후 더 나은 금리로 재융자 (Refinance)를 할 수 있다고 확신하거나, 해당 주택에 아주 오래 머물 계획이 없는 경우 이 옵션을 선호할 수 있습니다.

Churchill Mortgage의 영업 매니저인 Chris Parks는 "구매자들이 다른 주로 이주할 수도 있고, 혹은 짧은 기간 내에 다른 직책으로 재배치될 것을 알고 있을 수도 있습니다. 그럴 경우 [일시적] 금리 낮추기는 주택 구입 비용을 매우 저렴하게 만들어 줍니다"라고 말했습니다.

가격 인하 (Price reduction)를 선택해야 할 때

가격 인하는 대출받는 총액을 줄이고 싶을 때 합리적일 수 있습니다. 예를 들어, 점보 대출 (Jumbo loan)이 필요한 경계선에 있을 때, 대출을 조금 덜 받고 일반 대출 (Conventional loan)을 받는 것을 선호할 수 있습니다. 또는 개인 모기지 보험 (Private mortgage insurance) 지불을 피하기 위해 20%의 계약금 (Down payment)을 모으려는 상황에서, 가격 인하를 통해 새로운 대출 금액의 20%에 해당하는 계약금을 확보할 수도 있습니다.

*→ 더 읽어보기: *점보 대출: 더 높은 가격의 주택을 구매하는 방법

Parks는 일반적으로 가격 인하가 부채를 최대한 빨리 상환하고 싶어 하는 구매자들에게 매력적이라고 봅니다.

Parks는 "그런 유형의 구매자들은 부채를 제거하려는 의지가 매우, 매우 공격적인 경향이 있습니다. 그래서 그들은 부채를 정말 빠르게 없애고 싶어 하기 때문에, 제가 제공하는 조기 상환 계산기 (Early payoff calculators)나 그 외의 도구들을 적극적으로 활용할 것입니다"라고 말했습니다.

한 가지 이상의 옵션을 요청할 수 있나요?

판매자 양보 (Seller concessions)를 결합해 달라고 요청할 수 있지만, 양보의 가치가 귀하가 받는 대출 유형의 최대 한도를 초과할 수 없다는 주의 사항이 있습니다. 최대 양보 한도는 매매 가격의 일정 비율이거나, 경우에 따라 감정가 (Appraised value)의 일정 비율로 정해집니다.

"만약 매도자 양보 (Seller concessions) 측면에서 매우 유리한 거래를 협상했다면, 저희는 가능한 한 영구적 금리 낮추기 (Permanent rate buydown)를 최대한 진행하려고 노력하고, 남은 금액이 있다면 가격 인하 (Price reduction)를 시도합니다. 그것이 저희가 보는 가장 일반적인 방식입니다,"라고 Parks는 말했습니다.

어떤 것이 귀하에게 적합할까요?

어떤 매도자 양보 (Seller concessions)가 귀하에게 이득이 될지 확인하기 위해 다음 질문들을 스스로에게 던져보세요.

클로징 비용 (Closing)을 위한 현금이 충분합니까? 그렇지 않다면, 클로징 비용 크레딧 (Closing cost credit)을 고려해 보세요.

높은 이자율에 직면해 있으며, 주택 담보 대출을 장기적으로 유지할 계획입니까? 영구적 금리 낮추기 (Permanent rate buydown)는 월 납입금을 낮추고 대출 기간 전체에 걸쳐 이자를 절약해 줄 수 있습니다.

이자율을 낮추고 싶지만 곧 재융자 (Refinance)를 할 예정입니까? 단기 금리 낮추기 (Short-term rate buydown)는 향후 1~2년 동안 납입금에서 더 큰 절감 효과를 줄 수 있습니다.

다운 페이먼트 (Down payment)가 원하는 것보다 적습니까? 가격 인하 (Price reduction)는 대출 규모를 줄여 다운 페이먼트의 효용을 높여줄 수 있으며, 만약 다운 페이먼트가 원래 가격의 20%에 약간 못 미치는 수준이었다면 PMI (Private Mortgage Insurance, 개인 모기지 보험)의 필요성을 없애줄 수도 있습니다.

매도자가 협상에 매우 적극적입니까? 매물이 시장에 나온 지 30일 이상 된 집을 보고 있다면, 여러 양보 사항을 조합하여 요청하는 것이 귀하에게 유리할 수 있습니다.

금리 낮추기 (Rate buydown) vs. 클로징 비용 (Closing costs) vs. 가격 인하 (Price reduction) FAQ

가격을 낮추는 것이 나은가요, 아니면 클로징 비용을 요청하는 것이 나은가요?

더 나은 옵션은 귀하의 재정 상황과 목표에 따라 다릅니다. 클로징 비용 (Closing costs)을 스스로 쉽게 충당할 수 있고 부채 규모를 제한하고 싶다면 가격 인하 (Price reduction)를 선호할 수 있습니다. 만약 수중에 현금이 많지 않다면 클로징 비용 지원을 받는 것이 더 이득일 수 있습니다.

매도자 양보 (Seller concessions)로 금리 낮추기와 클로징 비용을 모두 충당할 수 있나요?

매도자 양보 (Seller concessions)를 금리 낮추기와 일부 클로징 비용 모두에 사용할 수 있지만, 양보액의 총합은 특정 대출 유형에 허용된 최대 양보 한도를 초과할 수 없습니다.

가격 인하(Price reduction)가 제 계약금(Down payment)에 영향을 미치나요?

만약 구매 가격의 특정 비율에 해당하는 금액을 계약금으로 지불하기로 결정했다면, 구매 가격을 낮추는 것은 여러분이 지불해야 할 계약금 액수를 낮추는 결과를 가져옵니다. 예를 들어, 여러분이 400,000달러 상당의 주택을 구매하기로 제안했고 5%의 계약금을 계획하고 있다고 가정해 보겠습니다. 전체 가격 기준으로는 계약금이 20,000달러입니다. 만약 판매자가 구매 가격을 390,000달러로 인하한다면, 여러분의 5% 계약금은 19,500달러가 됩니다.

판매자에게는 가격 인하와 양보액(Concessions) 중 어느 것이 더 유리한가요?

일부 판매자는 가격 인하를 선호할 수 있는데, 이는 구매 가격의 일정 비율로 계산되는 중개 수수료(Agent commission fees)와 취득세(Transfer taxes)를 낮춰주기 때문입니다. 하지만 건설사(Builder)로부터 주택을 구매하는 경우라면, 건설사는 가격 인하보다 양보액을 선호할 수도 있습니다. 가격 인하는 건설사가 인근에서 판매 중인 다른 부동산의 향후 감정가(Appraisals)에 영향을 미쳐, 나중에 책정할 수 있는 가격을 제한할 수 있기 때문입니다.