오피스 위기: 원격 근무가 어떻게 상업용 부동산의 심판을 촉발했는가

미국의 오피스 시장은 2020년 이후 원격 근무 (Remote work)의 급격한 도입으로 인해 지각 변동을 겪었으며, 상업용 부동산 (Commercial real estate) 섹터 전체를 위협하는 다가오는 부채 위기로 인해 상황이 더욱 악화되었습니다. 팬데믹으로 인한 탈출로 시작된 이 현상은 도시를 재편하고 금융 시스템을 압박하는 구조적 재편으로 진화했습니다.

초기 충격은 극적이었습니다. COVID-19 팬데믹으로 인해 건물들이 비워지면서, 2020년 2월 말부터 3월 사이 미국의 주요 시장 내 오피스 점유율은 90% 급락했습니다. [1] 2023년 말까지 점유율이 어느 정도 회복되기는 했으나, 팬데믹 이전 수준의 약 절반 정도에 머물렀습니다. [1] 재정적 영향은 엄청났습니다. 뉴욕의 오피스 공간만 해도 2019년 12월과 2020년 12월 사이에 가치의 거의 절반을 잃었습니다. [1]

원격 근무 정책이 결정적인 요인임이 증명되었습니다. 2019년부터 2023년까지 직원을 주 1회만 현장에 출근하도록 요구하는 기업들의 오피스 공간 수요는 약 41% 감소한 반면, 직원들이 주 45일 출근하기를 기대하는 기업들의 수요는 1% 증가했습니다. [1] 연구에 따르면 원격 근무 채용 공고가 10%포인트 증가할 때마다 오피스 수요는 3.94.9%포인트 감소합니다. [2] 원격 근무로 인한 상업용 오피스 가치의 총 하락은 단기적으로 4,840억 달러, 장기적으로는 4,134억 4,000만 달러로 추정됩니다. [2]

이 위기는 불균등하게 분포되어 있습니다. 미국 전체 오피스 공실의 약 90%는 품질 기준 하위 30%에 해당하는 건물들에 집중되어 있는 반면, [3] Class A+ 자산들은 피크 데이(peak days)에 거의 완전한 활용도를 기록했습니다. [4] 하지만 주요 시장에서의 피해는 뚜렷합니다. 맨해튼의 오피스 공실률은 팬데믹 이전 저점인 8%에서 2024년 약 16%로 거의 두 배 증가했으며, [5] 샌프란시스코의 공실률은 2025년 1분기에 35.4%에 달했고, MidMarket 하위 시장(submarket)은 45.9%의 공실률을 기록했습니다. [6] 샌프란시스코 오피스 시장은 2025년 1분기에 100만 평방피트에 가까운 순흡수량(negative absorption)을 기록했으며, 이는 대형 임차인들이 통합(consolidating)하거나 도시를 떠나고 있기 때문입니다. [6]

부채 장벽(debt wall)은 더욱 거대하게 다가오고 있습니다. 2025년에 만기가 도래하는 상업용 부동산 대출은 약 1조 달러에 달하며, 이는 20년 평균인 3,500억 달러의 거의 세 배에 달하는 수치입니다. [7] 2025년 1분기에 부실 자산(distressed assets)의 총 규모는 1,160억 달러에 달해 전년 대비 31% 증가했습니다. [7] 오피스 CMBS(상업용 부동산 담보부 증권) 연체율은 2026년 1월까지 12.3%에 도달하며 사상 최고치를 기록했고, [8] 2026년에 만기가 돌아오는 약 1,000억 달러 규모의 증권화된 모기지 중 50% 이상이 만기 시 상환되지 않을 가능성이 높은 것으로 간주됩니다. [9] 2026년 2월 기준으로, 공식적인 연장 조치 없이 이미 만기일이 지난 CMBS 대출은 약 250억 달러에 달하며, 이는 업계에서 거의 20년 동안 볼 수 없었던 수준입니다. [9] 대출 기관들은 점점 더 "연장 후 방치(extend and pretend)" 전략을 취하고 있으며, 대출 수정(loan modifications) 건수는 2024년 1월부터 10월까지 81.2% 증가했습니다. [10] 이러한 접근 방식은 자본의 오배분(misallocation of capital)을 초래하여 신규 대출 실행을 위축시켰으며, 이로 인해 2022년 1분기 이후 상업용 부동산 대출 실행액이 4.8%에서 5.3% 사이로 감소했습니다. [11]

적응이 진행 중입니다. 미국 오피스 시장은 철거 또는 용도 변경 (conversion)을 통해 2,300만 평방피트 이상의 물량이 시장에서 빠져나가면서, 최소 25년 만에 처음으로 2025년에 오피스 공급의 순감소를 경험할 것으로 예상됩니다. [12] 오피스의 주거용 전환 (Office-to-residential conversions)이 가속화되고 있으며, 2024년 기준으로 55,300세대가 파이프라인에 있고 2025년에는 70,700건의 전환이 예상됩니다. [13] 뉴욕시(New York City)에서만 오피스의 주거용 전환 시작 규모가 2023년 160만 평방피트에서 2024년 330만 평방피트로 두 배 이상 증가했으며, 2025년 8월까지 410만 평방피트가 시작되었습니다. [14] 뉴욕은 전체 세대수의 최소 25%를 저렴한 주택 (affordable housing)으로 할당하는 오피스-주거 전환 부동산에 대해 90%의 재산세 면제 혜택을 제정했습니다. [15] 하지만 이러한 변화들이 근본적인 문제, 즉 향후 수년간 금융 지형을 재편할 위협이 되는 부채 위기 (debt crisis)를 해결할 수는 없습니다.

참고 문헌

[1] https://www.chicagobooth.edu/review/whats-impact-hybrid-work-commercial-real-estate
[2] https://www.stern.nyu.edu/sites/default/files/2024-07/Gupta%20Mittal%20vanNieuwerburgh.pdf
[3] https://www.brookfield.com/views-news/insights/misunderstood-us-office-market
[4] https://www.naiop.org/research-and-publications/research-reports/reports/office-space-demand-forecast-4q25
[5] https://meketa.com/wp-content/uploads/2025/07/MEKETA_Office-Space.pdf

[[6] https://www.jll.com/content/dam/jllcom/en/us/documents/reports/research-reports/market-dynamics-office/q1/25-insight-san-francisco-office-market-dynamics-q1-2025.pdf
[[7] https://www.pbmares.com/preparing-for-the-cre-maturity-wall
[[8] https://www.mmcginvest.com/post/us-office-market-grapples-with-surging-cmbs-delinquencies-and-shifting-industry-trends
[[9] https://www.youtube.com/watch?v=pH8WdzHIK1Q
[[10] https://cred-iq.com/blog/2024/11/21/extend-and-pretend-loan-modifications-see-the-fastest-growth-along-with-foreclosures
[[11] https://www.morganlewis.com/pubs/2024/10/federal-reserve-bank-publishes-paper-on-extend-and-pretend-workouts
[[12] https://voitco.com/office-conversions-gaining-momentum
[[13] https://www.bdcnetwork.com/building-sector-reports/multifamily-housing/apartments/news/55265961/office-to-residential-conversions-hit-record-high-in-2025

[
14] [https://www.cushmanwakefield.com/en/united-states/news/2025/10/office-to-residential-conversions-surge-to-record-levels-in-new-york-city]
[15] [https://www.northspyre.com/blog/office-to-residential-conversions]