억만장자 투자자 Bill Ackman에 따르면, 중간선거가 Fannie Mae와 Freddie Mac이 정부 통제에서 벗어날 수 있는 전환점이 될 수 있습니다.
두 주식의 급등세 자체가 투자자들이 그에게 동의하고 있음을 보여줄 수도 있습니다.
Federal National Mortgage Association(Fannie Mae)으로 알려진 Fannie Mae와 Federal Home Loan Mortgage Corporation 또는 Freddie Mac은 각각 10월 14일 대비 월요일 종가까지 60% 이상 급등했습니다. 이 두 주식 모두 화요일에 약 3% 상승했습니다.
Pershing Square Capital Management의 설립자인 Ackman은 오랫동안 이 두 기관이 연방 관리 체제(federal conservatorship)에서 벗어나야 한다고 주장해 왔습니다.
그는 CNBC의 'Squawk Box' 인터뷰에서 "지금 당장 건드려지지 않는 이유는, 아시다시피 중간선거 때문입니다."라고 말했습니다.
Pershing Square를 통해 두 회사 모두 소유하고 있는 Ackman은 월요일에 발행한 주주 서신에서 Freddie와 Fannie가 현재의 주가를 기준으로 '10배'까지 증가할 잠재력을 가지고 있다고 밝혔습니다.
Fannie와 Freddie는 은행 및 기타 대출 기관으로부터 모기지를 매입하여 이를 MBS(Mortgage-backed securities, 주택저당증권)로 패키징합니다. 이들의 운영은 금융 시장에 필수적이며, 은행에 유동성을 공급하고 MBS의 2차 시장을 창출합니다.
이 두 기관은 금융 위기였던 2008년 9월에 관리 체제에 들어갔습니다. 주식은 2010년 뉴욕증권거래소(New York Stock Exchange)에서 상장 폐지되었으며, 그 이후 장외 거래(over the counter)로 거래되어 왔습니다.
Ackman은 이 기관들이 정부 통제에서 풀려난다면 현재의 가치를 훨씬 초과하는 가치를 지닐 것이라며 관리 체제의 종료를 원하고 있습니다.
도널드 트럼프 대통령은 Fannie와 Freddie의 관리 체제 종료를 지지해 왔습니다. 그러나 이는 여전히 정치적, 경제적으로 논란이 많은 사안입니다.
이 기관들은 엄격한 자본 임계치 요건 하에서 운영되며, 보통주(common equity) 발행을 통해 자본 확충(recapitalize)이 필요할 것입니다. 하지만 재무부(Treasury Department)는 우선주(preferred securities)와 신주인수권(warrants)을 통해 해당 기관들에 대한 약 3,880억 달러 규모의 지분 출구 전략을 마련해야 합니다.
의회(Congress) 역시 주택 담보 대출 금융 및 주택 대출 보증에서 정부의 역할을 재편성하기 위한 법안을 통과시켜야 할 수도 있습니다.
그럼에도 불구하고, Scott Bessent 재무장관은 최근 트럼프(Trump)의 임기가 끝나기 전에 이 문제가 발생할 수 있다고 말하며, 2Way의 팟캐스트 "The Morning Meeting"에서 행정부가 소유 구조 문제를 "내년, 그리고 그 다음 해"에 다룰 것이라고 밝혔습니다. 그는 주택 구매 능력(affordability)이 결정에 영향을 미칠 것이라고 말했습니다.
논란이 되는 한 가지 지점은 Fannie와 Freddie의 관리 체제(conservatorship)를 해산하는 것이 주택저당증권(MBS)과 국채(Treasuries) 간의 스프레드(spreads)를 증가시켜, 실질적으로 모기지 비용을 더 높일지 여부입니다. Bessent는 이러한 일이 발생하지 않을 것이라고 시장에 안심시키려 노력해 왔습니다.
Bessent는 "[기관] 모기지 대출의 국채 대비 스프레드가 증가하지 않도록 하는 것이 우리가 무엇을 하든 지침이 될 것입니다"라고 말했습니다.
Ackman은 GSE(Government-Sponsored Enterprises)를 민영화하는 것이 이들을 정치적 간섭으로부터 보호하는 데 도움이 될 것이라고 주장합니다. 그는 CNBC에 "Fannie와 Freddie는 엄청나게 거대하고 수익성이 높은 기관이며, 어느 정당이 통제하든... 만약 여전히 관리 체제에 있다면 선거 결과에 영향을 미칠 수 있습니다"라고 말했습니다.
그는 한 시나리오를 설명하며, 민주당(Democrats)이 백악관을 차지하고 관리 체제가 여전히 유지되며, 민주당이 주택 소유 및 구매 능력 확대를 위해 Fannie와 Freddie에 신용 기준 하향 조정을 압박하는 상황을 가정했습니다.
Ackman은 "만약 그들이 정치적 목표를 달성하기 위해 예를 들어 신용도가 낮은 차입자들에게 더 공격적으로 접근한다면, 이는 수조 달러 규모의 미결제 모기지 증권에 영향을 미칠 것입니다"라고 말했습니다. "이는 전반적인 신용 스프레드(credit spreads)에 영향을 미치게 될 것입니다."
그는 MBS(Mortgage-Backed Securities) 투자자들이 해당 기관들이 어떻게 운영될지에 대한 확실성을 원한다고 지적했습니다.
애크먼은 "이 문제는 그들이 관리 체제(conservatorship)를 벗어나 기관 투자자 및 개인 투자자들이 소유하는 상장 회사(publicly traded companies)가 되는 세상에서만 해결될 수 있습니다."라고 말했습니다. 이어 "우리가 규칙을 정합니다. 관리 체제 하에서는 대통령이 무엇이든 할 수 있기 때문입니다"라고 덧붙였습니다.
