핵심 요약 (Key Takeaways)

미국 다가구 주택(Multifamily) 대출 잔액은 2019년 1분기부터 2026년 1분기까지 53% 증가했으며, 이는 상업용 부동산 (CRE) 자산군 중 가장 빠른 백분율 성장률을 기록했습니다.

핵심 상업용(Core commercial) 및 주거용(Residential) 카테고리는 각각 대차대조표 부채가 4,400억 달러 이상 증가한 반면, 다가구 주택(Multifamily)은 2,290억 달러가 증가했습니다.

이러한 성장 패턴은 광범위한 대출 변동성 속에서 은행 대출 포트폴리오 전반의 위험 노출(Risk exposure) 변화와 우선순위의 변화를 강조합니다.

재편된 은행 대출 노출 (Bank Lending Exposures Reshaped)

Commercial Observer에 따르면, CRED iQ는 2026년 1분기 미국 은행의 부동산 대출 잔액이 6.14조 달러에 달했다고 보고했으며, 이는 2019년 이후 상업용 부동산 (CRE) 및 주거용 부채 구성의 중대한 진화를 나타냅니다. 다가구 주택(Multifamily) 대출이 가장 높은 백분율 증가를 기록했지만, 가장 큰 절대적 증가액은 핵심 상업용(Core commercial) 및 주거용(Residential) 카테고리에서 발생했습니다. 이러한 변화는 대출 우선순위가 변화하는 시장 조건에 적응함에 따라 미국 은행 부동산 포트폴리오 내의 위험 재조정 및 집중 분야의 변화를 강조합니다.

세부 사항 (The Details)

2026년 1분기까지 다가구 주택(Multifamily) 대출 잔액 지수는 153(2019년 대비 53% 급증), 핵심 상업용 부동산 (Core CRE)은 132(32% 증가), 건설 및 개발(Construction and development)은 128(28% 증가)을 기록했습니다. 1~4가구 주택 및 주택 담보 대출(Home equity)을 포함하는 주거용(Residential)은 지수 117을 기록하며 17% 상승했습니다. 다가구 주택(Multifamily)이 6,650억 달러로 빠른 백분율 상승을 보였음에도 불구하고, 절대 금액 측면에서는 주거용(3.1조 달러) 및 핵심 상업용 부동산 (Core CRE, 1.92조 달러)보다 훨씬 작은 규모입니다. 주거용(Residential)과 핵심 상업용 부동산 (Core CRE)은 2019년 이후 대출 규모가 모두 4,400억 달러 이상 확장된 반면, 다가구 주택(Multifamily)은 2,290억 달러가 증가했고 건설(Construction)은 4,530억 달러를 기록했습니다.

출처: CRED iQ

백분율 성장 대 절대 금액 변화 (Percentage Growth Versus Absolute Dollar Change)

백분율 확장과 달러 성장 사이의 차이는 리스크가 어디에서 가장 두드러지는지를 드러냅니다. 다가구 주택 (Multifamily)이 비례적 성장 측면에서는 앞서고 있지만, 주거용 (Residential) 및 핵심 상업용 부동산 (Core CRE)은 더 큰 초기 기반 덕분에 2019년 1분기 이후 각각 약 4,450억 달러와 4,670억 달러의 더 많은 순부채 (Net debt)가 추가되었습니다. 다가구 주택의 성장은 해당 부문의 열기를 반영하지만, 은행들로 하여금 주거 및 주요 상업 부문에 대해 훨씬 더 큰 전체 익스포저 (Exposures)를 갖게 하며, 이는 리스크를 단순히 성장 트렌드뿐만 아니라 포트폴리오 성숙도와도 일치시킵니다.

이것이 중요한 이유 (Why It Matters)

다가구 주택의 53% 급증은 은행들이 얼마나 빠르게 임대 주택 (Rental housing)으로 전환했는지에 대한 초점을 날카롭게 만듭니다. 부족한 매매 재고 (For-sale inventory)와 변화하는 인구 통계가 이러한 확장을 뒷받침했습니다. 하지만 다가구 주택 대출 총액은 주거용의 3.1조 달러와 핵심 상업용 부동산 (Core CRE)의 1.92조 달러에 비하면 여전히 미미한 수준입니다. 한편, 미국의 주요 대도시 전역에서 발생하는 상업용 부동산 담보부 증권 (CMBS)의 부실 증가는 이러한 더 큰 상업용 익스포저 내에서 고조되는 신용 압박을 강조합니다. 핵심 상업용 부동산 (Core CRE)과 주거용 부동산을 합치면 현재 미국 은행 부동산 대출의 약 79%를 차지합니다.