이미지 출처: The Motley Fool.

날짜

2026년 7월 30일 목요일 오후 1:00 (미국 동부 표준시)

컨퍼런스 콜 참가자

이사회 의장 겸 최고경영자 (CEO) - Marcel Verbaas

사장 겸 최고운영책임자 (COO) - Barry A. N. Bloom

수석 부사장 겸 최고재무책임자 (CFO) - Atish D. Shah

재무 이사 (Director of Finance) - Aldo Martinez

전체 컨퍼런스 콜 녹취록

운영자: 안녕하세요, 여러분. 참석해 주셔서 감사합니다. Xenia Hotels & Resorts의 2026년 2분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 준비된 발언이 끝난 후 질의응답 (Q&A) 세션을 진행하겠습니다. 질문을 하시려면 1번을 눌러 손을 들어주세요. 질문을 취소하시려면 다시 1번을 눌러주십시오. 이제 컨퍼런스를 재무 이사인 Aldo Martinez에게 넘기겠습니다. Aldo, 시작해 주세요.

Aldo Martinez: 감사합니다, Jen. Xenia Hotels & Resorts의 2026년 2분기 실적 발표 컨퍼런스 콜 및 웹캐스트 (Webcast)에 오신 것을 환영합니다. 저는 이 자리에 이사회 의장 겸 최고경영자 (CEO)인 Marcel Verbaas, 사장 겸 최고운영책임자 (COO)인 Barry Bloom, 그리고 수석 부사장 겸 최고재무책임자 (CFO)인 Atish Shah와 함께하고 있습니다. Marcel이 우리 실적에 대한 논의로 시작할 것입니다. Barry가 운영 트렌드와 자본 지출 (Capital Expenditure) 프로젝트에 대한 더 자세한 내용을 이어서 설명할 것입니다. 그리고 Atish가 우리의 재무 상태표 (Balance Sheet)와 전망에 대한 오늘 발언을 마무리할 것입니다. 그 후 질의응답 (Q&A) 세션을 시작하겠습니다. 시작하기에 앞서, 이 통화에서 이루어지는 특정 진술은 과거의 사실이 아니며 미래 예측 진술 (Forward-looking statements)로 간주된다는 점을 모두에게 알려드립니다.

이러한 진술은 당사의 연례 보고서(Form 10-K) 및 기타 SEC 제출 서류에 기술된 수많은 위험과 불확실성의 영향을 받습니다. 이로 인해 당사의 실제 결과는 당사의 발언에 명시되거나 암시된 내용과 실질적으로 달라질 수 있습니다. 오늘 아침 발행한 실적 발표 자료(earnings release) 및 이번 컨퍼런스 콜의 발언에 포함된 미래 예측 진술 (Forward-looking statements)은 오늘인 2026년 7월 30일 기준이며, 실제 사건이 전개됨에 따라 이러한 미래 예측 진술을 공개적으로 업데이트할 어떠한 의무도 지지 않습니다.

비일반회계기준 (non-GAAP) 재무 지표와 순이익 간의 조정 내역 및 당사의 발언에서 언급된 특정 항목의 정의는 당사 웹사이트의 투자자 관계 (Investor Relations) 섹션에서 확인할 수 있는 2분기 실적 발표 자료에 포함되어 있습니다. 오늘 말씀드릴 자산 수준 (property-level) 정보는 별도로 명시되지 않는 한 모든 30개 호텔에 대해 동일 자산 기준 (same-property basis)으로 제공됩니다. 본 컨퍼런스 콜의 아카이브는 당사 웹사이트에서 90일 동안 이용 가능합니다. 이제 시작을 위해 Marcel에게 마이크를 넘기겠습니다.

Marcel Verbaas: 감사합니다, Aldo. 여러분, 안녕하십니까. 당사는 이번 분기에도 견고한 영업 실적을 기록했음을 보고하게 되어 기쁩니다. 객실당 매출 (RevPAR), 조정 EBITDAre, 그리고 주당 조정 FFO가 지난 5월 실적 발표 당시의 예상치를 소폭 상회했습니다. 이번 분기 동일 자산 기준 (Same-property) RevPAR는 206.54달러로, 전년 동기 대비 5.6% 증가했으며 이는 전적으로 객실 단가 (rate) 상승에 기인했습니다. 동일 자산 기준 ADR (Average Daily Rate)은 전년 대비 5.7% 상승한 반면, 객실 점유율 (occupancy)은 거의 변동 없이 유지되었습니다. GAAP 기준으로 당사는 이번 분기에 보통주 주주 귀속 순손실 1,930만 달러를 기록했습니다. 이는 Kimpton RiverPlace Hotel 매각과 관련된 비현금성 손상차손 (noncash impairment charge)에 따른 결과이며, 이에 대해서는 이후 발언에서 자세히 다루겠습니다.

이번 분기의 조정 EBITDAre (Adjusted EBITDAre)는 7,810만 달러였습니다. 이는 1분기 실적 발표 당시 설정했던 예상치보다 약 100만 달러 상회한 수치입니다. 2분기 주당 조정 FFO (Adjusted FFO per share)는 0.61달러로, 전년 동기 대비 7% 증가했습니다. 이는 긍정적인 영업 실적과 더불어, 2025년에 매우 매력적인 가격으로 진행된 대규모 자사주 매입 이후 감소한 주식 수 덕분입니다. 당사의 동일 자산 총 RevPAR (RevPAR)는 이번 분기에 3.3% 성장하였으며, 이는 지난 동일 자산 RevPAR 성장률인 5.6%에는 미치지 못하는 수준입니다. 식음료 (Food and beverage) 및 기타 매출은 2분기에 완만하게 성장했습니다. 이러한 비객실 매출 (non-room revenues)의 완만한 성장은 주로 이번 분기에 그룹 (group) 수요가 다소 침체되었던 결과이며, 이는 작년과 비교했을 때 까다로운 비교 대상(tough comparison)에 직면했기 때문입니다.

또한 이번 분기의 RevPAR 성장은 전적으로 ADR (Average Daily Rate, 평균 객실 단가) 성장에 기인했습니다. 당사는 올해 남은 기간 동안 비객실 매출이 다시 한번 더 강력한 성장을 보일 것으로 기대하고 있습니다. 그룹 객실 매출 속도와 연회 및 케이터링 (banquet and catering) 속도 모두 3분기와 4분기에 매우 강력하며, 이는 업데이트된 연간 가이던스 (guidance)에 반영되었습니다. 이번 분기 RevPAR 성장은 개별 고객 (transient) 부문이 주도했습니다. 이는 FIFA 월드컵으로 인한 독특한 수요 역학에 의해 뒷받침되었습니다. 개별 고객의 동일 자산 RevPAR 성장률은 6.9%를 기록하며, 이번 분기 그룹 RevPAR 성장률인 3.4%를 앞질렀습니다. 당사는 2분기가 전년 대비 그룹 관점에서 가장 약한 분기가 될 것으로 예상했었습니다.

특히 FIFA가 월드컵이 다가옴에 따라 다수의 대규모 객실 블록 (room blocks)을 출시한 이후였습니다. 2분기 그룹 RevPAR (객실당 수익) 성장이 둔화되었음에도 불구하고, 그룹 비즈니스가 우리가 2025년 2분기에 경험했던 15.6%의 그룹 객실 매출 성장을 계속해서 구축해 나가고 있다는 점은 주목할 만합니다. 하반기 그룹 기반 (group base)은 해당 분기 동안 강화되었습니다. 또한 우리는 하이엔드 소비자 (higher-end consumer)로부터의 수요 후퇴 징후를 여전히 발견하지 못하고 있습니다. 이는 우리 포트폴리오 전반의 수요 건전성에 대해 지속적인 확신을 줍니다. 6월은 이번 분기 중 RevPAR 성장이 가장 강력했던 달이었습니다. 이는 당사 시장 중 6곳에서 경기가 치러짐에 따라 FIFA 월드컵에 의해 일부 뒷받침되었습니다.

당사의 동일 매장 포트폴리오 (same-property portfolio)는 전년 동기 대비 6월 일일 요금 (daily rate)에서 거의 9%의 성장을 달성했습니다. 월드컵이 경기 당일 전후로 압축 (compression) 및 요금 상승을 확실히 제공하기는 했으나, 우리 포트폴리오에 미친 전반적인 긍정적 영향은 제한적이었습니다. 대부분의 월드컵 개최 시장 내 그룹 비즈니스는 약세를 보였습니다. 이는 FIFA 객실 블록 문제 때문일 뿐만 아니라, 해당 이벤트 기간 및 전후로 해당 시장에 예약하기를 주저하는 다른 잠재 고객들의 성향 때문이기도 했습니다. 개별 여행객 (transient) 수요가 그 공백을 채웠지만, 이는 이전 분기들에 매우 강력했던 객실 외 지출 (out-of-room spend)의 희생을 대가로 이루어졌습니다. 결과적으로, 대규모 그룹 중심의 호텔들과 월드컵 개최 시장 대부분은 상대적으로 실적이 저조했습니다.

경기에 노출된 일부 개별 고객 (transient) 중심의 소규모 호텔들은 강력한 실적을 기록했습니다. 이번 분기 전체의 객실당 매출 (RevPAR) 강세는 시장 관점에서 광범위하게 나타났습니다. 필라델피아(Philadelphia)가 동일 자산 RevPAR 성장률 22%로 포트폴리오를 선도했으며, 솔트레이크시티(Salt Lake City) 13.1%, 피닉스(Phoenix) 12.7%, 버밍엄(Birmingham) 12.2%가 그 뒤를 이었습니다. 또한 산타클라라(Santa Clara), 워싱턴 D.C.(Washington, D.C.), 샌디에이고(San Diego)를 포함한 여러 다른 시장에서도 한 자릿수 후반에서 두 자릿수 퍼센트의 건전한 RevPAR 증가를 확인했습니다. 피닉스의 실적은 Grand Hyatt Scottsdale Resort & Spa의 성공적인 램프업 (ramp-up)에 힘입어 계속해서 도움을 받고 있으며, 이는 안정화 (stabilization)를 향해 유리하게 진행되고 있습니다. 올해는 해당 리조트 역사상 가장 강력한 그룹 (group) 실적을 기록하는 해가 될 것으로 보입니다.

향후 기간에 대한 그룹 페이스 (group pace) 또한 고무적인 수준을 유지하고 있습니다. 마진 (margins) 측면으로 넘어가겠습니다. 2분기 동일 자산 호텔의 EBITDA 마진은 28.7%로, 전년 대비 65 베이시스 포인트 (basis points) 하락했습니다. 2025년 2분기에 수령했던 약 150만 달러의 부동산세 환급액이 기저 효과 (lapping)로 작용한 점과 W Nashville의 식음료 (F&B) 리포지셔닝 (repositioning) 초기 단계에서의 비용 증가가 이번 분기 마진 하락의 가장 중요한 원인이었습니다. 우리는 우리가 통제할 수 있는 비용 레버 (expense levers)에 계속 집중하고 있으며, 재량 지출 (discretionary spending)을 적절히 관리하기 위해 운영사들과 계속 협력하고 있습니다. 자본 프로젝트 (capital projects)와 관련하여, 우리는 이번 분기에도 포트폴리오에 대한 재투자를 지속했습니다.

우리는 4분기에 시작될 예정인 두 건의 중요한 리노베이션 (renovations) 계획을 가지고 있습니다. 첫 번째는 Andaz Napa의 객실 및 복도에 대한 2단계 종합 리노베이션 중 첫 번째 단계이며, 두 번째는 Ritz-Carlton Denver의 객실, 복도 및 회의 공간 리노베이션입니다. 이 두 리노베이션 프로젝트는 모두 우리 포트폴리오의 장기적인 가치를 보호하고 성장시키려는 우리의 지속적인 의지를 반영합니다. Napa와 Denver의 수요가 낮은 시기에 맞춰 이 리노베이션들을 진행하기 때문에, 올해 이 프로젝트들로 인한 현금 흐름 (cash flow) 중단은 제한적일 것으로 예상합니다. Barry가 그의 발언 중에 모든 자본 프로젝트 (capital projects)에 대한 추가적인 세부 사항을 제공할 것입니다. 거래 측면에서는, 지난주 오리건주 포틀랜드에 위치한 85실 규모의 Kimpton RiverPlace Hotel 매각을 완료했습니다.

매각 금액은 1,100만 달러로, 객실당(per key) 약 129,000달러 수준입니다. 1,100만 달러의 매각가는 2026년 6월 30일로 종료된 직전 12개월간의 호텔 EBITDA (EBITDA) 대비 19.4배의 배수(multiple)와 순영업소득 (net operating income) 대비 2%의 자본화율 (capitalization rate)을 나타냅니다. RiverPlace는 우리가 2015년 3개 자산 포트폴리오 거래를 통해 인수한 자산이었습니다. 이 호텔은 역사적으로 좋은 성과를 거두었으나, 시장의 어려움, 입지의 매력도 감소, 그리고 새로운 경쟁 공급의 추가로 인해 지난 몇 년간 실적이 크게 저조했습니다. 해당 호텔은 호텔 EBITDA 기여도가 미미했으며, 상당한 단기 자본 지출 (capital expenditure) 요구 사항과 향후 몇 년간의 도전적인 전망에 직면해 있었습니다.

우리는 Moda Center 근처의 Oregon Convention Center와 인접한 위치 덕분에 혜택을 받고 있는 600실 규모의 Hyatt Regency Portland 소유를 통해, 회복 중인 Portland 시장에 대한 노출 (exposure)을 지속적으로 유지하고 있습니다. 전반적인 거래 환경은 지난 몇 년간보다 다소 더 견고해진 것으로 보입니다. 우리는 외부 및 내부 동인 (drivers) 모두를 통해 포트폴리오의 품질을 더욱 향상시키고 우수한 FFO 성장을 견인할 기회들을 계속해서 평가하고 있습니다. 우리 회사의 역사 전반에 걸쳐, 우리는 이러한 목표를 달성하기 위해 자산 매각 (disposition)과 인수 (acquisition) 양면에서 활발하게 활동해 왔습니다. 그리고 향후 몇 년 동안 유사한 기회가 발생할 때 이를 활용할 것으로 기대합니다.

우리는 이러한 기회들을 평가함에 있어 신중함을 유지할 것이며, 자본 배분 (capital allocation) 결정을 뒷받침할 수 있도록 강력하고 유연한 재무제표 (balance sheet)를 유지하는 데 계속 집중할 것입니다. 향후 전망을 살펴보면, 상반기 실적의 강세, 지속적인 우호적 시장 상황, 그리고 하반기의 매우 강력한 그룹 수요 전망을 고려하여, 현재의 2026년 연간 조정 EBITDAre 가이드라인 중간값을 700만 달러 상향 조정합니다. Atish가 그의 발언 중에 업데이트된 2026년 가이드라인 항목들을 더 자세히 설명할 것입니다. 마지막으로, 우리는 3분기에도 고무적인 추세가 지속되는 것을 계속해서 확인하고 있습니다.

이는 올해 남은 기간에 대한 개선된 전망에 확신을 줍니다. 3분기는 매우 강력하게 시작되었는데, 이제 Kimpton RiverPlace Hotel을 제외한 당사의 동일 자산 포트폴리오 (same-property portfolio)의 7월 RevPAR 성장률이 전년 동기 대비 약 10%에 달할 것으로 추정하기 때문입니다. 이러한 증가는 레저(leisure)와 그룹(group) 수요 모두에 기인합니다. 우리는 우리의 고품질 포트폴리오가 낮은 공급 성장 환경과 호텔 수요의 모든 세그먼트, 특히 하이엔드(higher-end) 부문의 긍정적인 배경을 활용하기에 계속해서 유리한 위치에 있다고 믿습니다.

올해 우리는 개별 여행객 (transient) 및 단체 (group) 수요 모두에서 강세를 경험했으며, 향후 지표들은 우리의 포트폴리오가 올해 남은 기간과 향후 몇 년 동안 의미 있는 성장을 이룰 준비가 되어 있다는 우리의 기대치를 계속해서 뒷받침하고 있습니다. 이제 운영 결과와 자본 지출 (capital expenditure) 프로젝트에 대해 더 자세히 설명하기 위해 Barry에게 마이크를 넘기겠습니다.

Barry A. N. Bloom: 감사합니다, Marcel. 여러분, 안녕하십니까. 2분기 기준, 당사의 30개 호텔 동일 자산 포트폴리오 RevPAR (객실당 매출)는 206.54달러로, 2025년 2분기 대비 5.6% 증가했습니다. 이러한 성장은 전적으로 객실 단가 (rate) 상승에 의해 주도되었습니다. 점유율 (occupancy)은 전년과 동일한 72.3%를 기록했으며, 평균 일일 객실 단가 (ADR)는 5.7% 상승한 285.71달러였습니다. Marcel이 언급했듯이, 2분기에는 객실 외 지출 (non-room spend)에서 예상된 변화가 나타났으며, 동일 자산 총 RevPAR는 366.17달러를 기록했습니다. 이는 작년 2분기 대비 3.3% 증가한 수치입니다. 이러한 객실 외 지출의 완만한 성장은 개별 여행객 (transient) 수요의 증가 및 기업 단체 (corporate group) 대비 협회 단체 (association) 수요의 예상되는 구성 변화와 관련된 믹스 (mix)의 변화를 반영하며, 이로 인해 작년 동기 대비 비교가 까다로운 상황입니다.