Microsoft(MSFT)의 최신 분기 실적은 시장(the Street)의 높은 기대를 받았습니다. 실적은 주로 긍정적이었으며, 자본 지출(capex) 관련 우려와 투자 수익률(ROI)에 대한 우려로 압박을 받고 있던 AI 거래에 꼭 필요했던 활력을 불어넣었습니다. 그러나 일반적인 측면 외에도, 시장 참여자들은 회사의 2026년 4분기 실적 발표에서 나온, 아직 많은 관심을 끌지 못한 몇 가지 핵심 세부 사항을 면밀히 살펴보고 있습니다.

그중 주목할 만한 것 중 하나는 Microsoft가 연례 보고서(Annual Report)를 통해 데이터 센터 임차를 확보하기 위해 약 1,300억 달러를 지출했다고 밝힌 것입니다. 전반적으로, 2026년 6월 30일로 종료된 분기의 미개시 임차(non-commenced leases) 금액은 3,291억 달러로 급증했습니다(전년도 1,966억 달러 대비).

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Microsoft의 임차 목록

Microsoft는 2026년 4분기 1,300억 달러 규모의 데이터 센터 임차에 대한 세부 내역을 제공하지 않았습니다. 이 기술 거물은 해당 임차들이 "주로 데이터 센터를 위한 것"이며, 일부는 "특정 계약 조건이 충족되는 것을 전제로 한다"라고만 밝혔습니다. 또한 이 임차들은 회계연도 2027년에서 2033년 사이에 시작되며, 기간은 1년에서 20년까지입니다.

하지만 공개 기록을 통한 계산된 추측은 더 명확한 그림을 그려줄 수 있습니다.

예를 들어, Nscale은 2026년 5월 5일에 6억 9,500만 유로를 약정했습니다. 이 중 2억 3,000만 유로는 공유 인프라에, 4억 6,500만 유로는 포르투갈 시네스(Sines)에 있는 Start Campus 내 두 번째 200메가와트 건물에 배정되었습니다. 이 건물은 Microsoft 전용이며, 2027년 말부터 66,000개 이상의 Nvidia(NVDA) Vera Rubin NVL72급 GPU로 채워질 예정입니다. 이는 이미 그곳에서 가동 중인 12,600개의 Blackwell Ultra GPU에 더해지는 것이며, 해당 캠퍼스는 1.2기가와트까지 허용되었습니다.

또한, 3월 말 Microsoft를 위해 발표된 Crusoe의 새로운 900메가와트 Abilene 캠퍼스가 있습니다. 이 캠퍼스는 각각 336메가와트의 핵심 IT 부하를 가진 두 개의 건물과 현장 발전소를 포함하며, 해당 부지를 2.1기가와트 규모로 끌어올립니다.

하지만 이러한 임대 계약에도 불구하고, 앞서 강조한 미개시 임대(non-commenced leases)의 상당한 증가는 지난 분기에 데이터 센터 및 건물과 같은 장기 자산(long-lived assets)의 내용 연수(useful life)를 15년에서 25년으로 늘린 것과 동반되었다는 점에 주목해야 합니다. 이는 이러한 대규모 구축과 함께 발생할 수 있었던 급증하는 감가상각비(depreciation costs) 문제를 해결하기 위한 Microsoft의 영리한 회계적 조치로 보입니다. 그러나 감가상각비의 감소는 Microsoft와 같은 하이퍼스케일러(hyperscalers)에게 점점 더 중요해지고 있는 지표인 잉여현금흐름(free cash flows)을 산출하기 위한 순이익(net income)의 가산 항목을 줄이는 결과로도 이어질 수 있으므로, 이는 양날의 검이 될 수 있습니다.