투자 은행 Keefe, Bruyette & Woods(KBW)는 AI 인프라 개발사인 Hut 8이 352 MW의 IT 용량을 포함하는 두 번째 15년 임대 계약을 통해 1기가와트(GW) 규모의 Beacon Point AI 데이터 센터 캠퍼스를 완전히 상업화된 임대 방식으로 발표함에 따라, 'Outperform' 등급과 $138의 목표 주가를 유지하고 있습니다.

KBW는 이번 발표 전 Hut 8의 주가 $91.45에 반영된 미래 코로케이션 (colocation) 성장치가 단 139 MW에 불과했던 반면, 두 번째 임대를 통해 352 MW가 추가되었다고 추정했습니다. 보고서에 따르면 Hut 8의 주가는 장전 거래에서 약 15% 상승했습니다.

KBW 분석가 Stephen Glagola는 임차인이 7월 중순 독점 기간이 만료된 직후 확장 옵션을 행사한 것으로 보인다고 말했습니다. Glagola는 이러한 타이밍 덕분에 경쟁 개발사들이 해당 임차인의 초기 2028년 용량 요구 사항을 추격하는 것을 방지할 수 있었다고 설명했습니다.

Beacon Point 임대 세부 사항

해당 임대 계약에는 연간 3%의 임대료 상승 조항 (rent escalator)이 포함되어 있습니다. KBW는 첫해 안정화된 순영업이익 (NOI)이 순 MW당 약 $150만 달러이며, 비용 대비 수익률 (yield on cost)은 15%일 것으로 추정했습니다. 추세적 기준으로 보면, 이 수치들은 순 MW당 $186만 달러와 18.6%의 수익률로 상승합니다.

Hut 8의 계약된 AI 포트폴리오는 이제 Beacon Point와 River Bend에 걸쳐 949 MW의 IT 용량을 확보하고 있습니다. 회사에 따르면, 이 포트폴리오는 총 $266억 달러의 합계 기본 임대 기간 계약 가치와 $17.5억 달러를 초과하는 예상 평균 연간 NOI를 보유하고 있습니다.

7월 20일 합의를 통해 텍사스주 Nueces County 캠퍼스의 계약된 IT 용량은 704 MW로 늘어났습니다. 공개되지 않은 고투자등급 (high-investment-grade) 임차인은 첫 번째 352 MW 임대 계약도 보유하고 있습니다.

새로운 임대 계약은 $98억 달러의 기본 임대 기간 계약 가치를 지니며, 이로써 캠퍼스 총 가치는 $196억 달러에 달하게 됩니다. Hut 8은 Beacon Point가 안정화된 후 평균 연간 순영업이익 (NOI) $13.1억 달러를 창출할 것으로 기대하고 있습니다. 각 임대 계약에 포함된 세 번의 5년 갱신 옵션은 총 계약 가치를 $502억 달러까지 높일 수 있습니다.

초기 캠퍼스 가동(energization)은 2027년 1분기로 예정되어 있으며, Hut 8은 2028년 2분기에 첫 번째 Phase 2 데이터 홀(data hall)을 인도할 것으로 예상하고 있습니다. 두 번째 AI 시설은 NVIDIA의 DSX 레퍼런스 아키텍처(reference architecture)를 사용하며 약 500 MW의 유틸리티 용량을 사용할 예정입니다.

ERCOT 승인 대기 중

Beacon Point는 AEP Texas를 통해 유틸리티 상호 연결(utility interconnection)을 확보했으나, 가동을 위한 공식 승인은 아직 받지 못한 상태입니다. KBW는 ERCOT의 8월 7일 Batch Zero 마감일을 프로젝트의 다음 이정표로 식별했으며, Beacon Point가 체결된 임대 계약과 진전된 개발 상태 덕분에 기저 부하(Base Load) 자격을 갖출 것으로 예상합니다.

ERCOT의 Batch Zero 프로세스는 특정 성숙도 및 약정 요건을 충족하는 대규모 부하 상호 연결 요청이 시스템 전체의 신뢰성에 미치는 영향을 평가하는 데 사용됩니다.