핵심 요약 (Key Takeaways)

새로운 EB-5 규정 초안은 적격 투자에 대한 브릿지 파이낸싱 (Bridge Financing) 사용에 상당한 제한을 제안합니다.

더 엄격해진 고용 창출 기준과 완전 자본 투입 요구 사항은 투자자와 지역 센터 (Regional Centers) 모두의 일반적인 관행을 뒤흔들 수 있습니다.

규정 변경은 EB-5 프로젝트 파이프라인을 늦출 위험이 있으며, 전국적으로 부동산 자금 조달 전략을 재편하는 방식으로 프로그램을 더욱 강화할 수 있습니다.

브릿지 투자 전략에 대한 새로운 조사

2022년 이후 처음으로, EB-5 이민 투자자 프로그램이 주요 규제 개편에 직면해 있습니다. Bisnow에 따르면, 국토안보부 (Department of Homeland Security)는 7월 2일에 업데이트된 EB-5 규정 초안을 발표했으며, 외국 자본에 의존하는 많은 부동산 거래의 핵심 축인 브릿지 파이낸싱 (Bridge Financing)의 사용을 급격히 축소할 수 있는 제안을 도입했습니다.

브릿지 부채 (Bridge debt)는 미국 영주권을 확보하려는 투자자들에게 선호되는 구조였으나, 새로운 가이드라인은 자본을 더 엄격한 고용 창출 요구 사항에 강제적으로 투입하게 만들 것입니다. Invest in the USA에 따르면, EB-5 투자자들은 1990년 이후 미국 개발 사업에 거의 600억 달러를 쏟아부었으며, 이는 수많은 도시 및 복합 용도 프로젝트의 자금 조달을 도왔습니다. 60일간의 공개 의견 수렴 기간이 진행됨에 따라, 업계 관계자들은 잠재적인 자격 박탈 위험을 고려하여 프로젝트 파이프라인과 투자 모델을 빠르게 재평가하고 있습니다.

'완화된' 고용 창출의 종말

제안된 규정은 EB-5 프로그램 하에서의 정당한 고용 창출 정의를 강화합니다. 최근 몇 년 동안은 초기 자본 사용이 투자자 비자 요구 사항에 포함되었습니다. 여기에는 인허가 (Entitlements) 또는 건축 작업을 위한 브릿지 론 (Bridge loans)이 포함되었으나, 이는 직접적인 일자리를 거의 창출하지 못했습니다.

초안은 그 문턱을 높일 것입니다. 즉, 즉각적이고 추적 가능한 고용을 창출하지 못하는 브릿지 론 (Bridge loans)은 제외될 것입니다. JTC Group의 변호사 Jill Jones는 Bisnow에 이 기준이 향후 예정된 대부분의 EB-5 상품을 제거할 수 있다고 말했습니다. 또한 이는 규제 준수 부담을 증가시키고, 거주권을 찾는 개발업자와 이민자들의 유연성을 감소시킬 것입니다.

세부 사항

업데이트된 정책은 EB-5 신청자가 공식적인 비자 절차를 시작하기 전에 필요한 모든 자본을 투입할 것을 요구합니다. 이러한 변화는 부분적인 선행 약정 (upfront commitments)을 하는 일반적인 관행을 종결시킬 것입니다.

또한, 새로운 규칙은 재개발 프로젝트의 타임라인을 3개월로 제한합니다. 이는 현재의 1년이라는 "상업적으로 합리적인 (commercially reasonable)" 기대치에서 급격히 단축된 것입니다. 추가적으로, 이번 제안은 지역 센터 (regional centers)와 투자자들이 오랫동안 사용해 온 여러 전략을 금지합니다. 이는 사례별 유연성 (case-by-case flexibility)을 보다 엄격하고 통일된 집행 프레임워크 (enforcement framework)로 대체합니다.