Crescent Heights는 시카고에서 가장 높은 전용 임대 타워인 NEMA Chicago의 재금융 (refinance)을 위해 3억 3,200만 달러 규모의 부채 패키지를 확보했습니다.

중개업체의 보도 자료에 따르면, JLL Capital Markets가 이번 금융 조달을 주선했으며, 이는 New York Life Insurance Company로부터의 2억 7,500만 달러 규모 5년 만기 고정 금리 선순위 대출 (senior loan)과 PGIM Real Estate로부터의 5,700만 달러 규모 메자닌 대출 (mezzanine loan)로 구성됩니다.

새로운 부채는 2019년 KKR Real Estate Finance Trust가 제공했던 3억 4,000만 달러 규모의 변동 금리 (floating-rate) 대출을 대체합니다. 이 기존 대출은 Sonny Kahn, Russell Galbut, Bruce Menin이 이끄는 마이애미 기반의 개발사가 초기 3억 2,800만 달러의 건설 자금 (construction stack)을 상환할 수 있게 해주었습니다.

이번 거래는 South Indiana Avenue 1210번지에 위치한 76층 타워의 부채 구조가 변동 금리에서 고정 금리로 전환되었음을 의미합니다. 고(故) Rafael Viñoly의 이름을 딴 설계 사무소에서 설계한 이 800세대 규모의 초고층 빌딩은 70,000평방피트의 편의 시설 공간 (amenity space)도 포함하고 있습니다.

Crescent Heights는 이전에 이 트로피 자산 (trophy asset)에 대한 완전 매각 또는 자본 재구조화 (recapitalization)를 검토했으며, 금리가 상업용 자산 가치를 압박하기 시작한 2023년 말에 CBRE를 고용하여 매수자를 찾는 방식으로 시장을 테스트한 바 있습니다.

이번 재금융은 시카고 다운타운의 다가구 주택 (multifamily) 부문의 펀더멘털이 강화되는 가운데 이루어졌으며, 이 지역은 2025년 말까지 5.4%의 임대료 성장률을 기록하며 미국 내에서 가장 높은 성장세를 보였습니다. JLL에 따르면, 2025년에 공급된 유닛은 370개에 불과한 반면 흡수된 유닛은 1,700개에 달하는 극심한 공급 불일치로 인해 지역 공실률이 5.1%로 낮아졌으며, 이는 럭셔리 자산들을 광범위한 거시 경제적 압박으로부터 보호하는 역할을 했습니다.

NEMA의 재금융이 Crescent Heights의 주요 자산을 안정화시키고 있지만, 이 회사의 더 넓은 포트폴리오는 최근 자본 시장의 어려움을 보여주는 증거를 드러내고 있습니다.

NEMA 바로 옆에 위치한 개발사는 2024년에 South Michigan Avenue 1201번지에 있는 43,123평방피트 규모의 빈 개발 부지를 포기했습니다. 최대 621세대까지 수용 가능한 900피트 높이의 주거용 타워로 용도 지정된 이 필지는, 멕시코 기반 대출 기관인 Grupo Financiero Inbursa의 계열사에 양도 증서 인도 (deed-in-lieu of foreclosure) 합의를 통해 넘겨졌습니다.

Crescent Heights는 원래 2012년에 South Loop의 두 토지 필지를 2,950만 달러에 매입했습니다. 공터에 대한 3,000만 달러 규모의 담보 대출 (mortgage)을 네 차례 연장한 후, 2023년 8월에 상환이나 매각 없이 부채가 만기되었고, 이로 인해 개발사는 대출 기관에 부동산을 양도해야 했습니다.

NEMA를 안정화함으로써 회사는 시카고의 남은 파이프라인 (pipeline)에 집중할 수 있게 되었으며, 해당 지역에서 신축을 위한 까다로운 금융 시장 (financing market) 상황에 직면해 있습니다.

Crescent Heights는 Fulton Market 지구의 420 North May Street에서 착공하기 위해 건설 대출 (construction loan)을 찾고 있습니다. 이 회사는 금리 변동성 (interest rate volatility)이 정점에 달했을 때, @properties 중개 법인 설립자인 Thad Wong과 Mike Golden, 그리고 MCZ Development이 포함된 벤처로부터 1.7에이커 규모의 개발 부지를 3,450만 달러에 인수했습니다.