CMBS 붕괴 심화로 Greystone, Lowenstein 부부에 대해 두 번째 Bronzeville 압류 소송 제기

유명한 Bronzeville 다가구 복합 단지에 3,500만 달러 규모의 압류 소송이 제기된 지 몇 주 만에, 논란의 중심에 있는 부자(父子) 임대업자 Raphael과 John Lowenstein은 심각한 재정적 어려움, 연쇄적인 시 코드(city code) 위반, 그리고 관리 소홀로 인해 그들의 South Side 부동산 포트폴리오 중 또 다른 자산이 무너지는 것을 지켜보고 있습니다.

상업용 저당증권 (CMBS) 채권자들을 대신하여 특별 서비스 제공자 (special servicer) 역할을 수행 중인 Greystone는 월요일 Cook County 순회 법원에 Lowenstein이 통제하는 법인인 4520-26 S. Drexel Residences LLC를 상대로 압류 소송을 제기했습니다. 이 소송은 시카고 Bronzeville 지역의 4520 South Drexel Boulevard에 위치한 68세대 아파트 건물에 대한 임대업자들의 통제권을 박탈하는 것을 목표로 합니다.

법원 제출 서류에 명시된 재정적 요구 사항은 경악스러운 수준입니다. 소송 내용에 따르면, 2022년 5월 Morgan Stanley Bank가 발행한 원래 대출금은 1,540만 달러였으나, 계약상 위약금으로 인해 6월 1일 기준 총 상환 금액은 1,940만 달러 이상으로 치솟았습니다. 급증한 청구액에는 약 160만 달러의 채무 불이행 이자(default interest), 160만 달러 이상의 수익 유지 조기 상환 프리미엄(yield maintenance prepayment premium), 그리고 192,717달러의 청산 수수료(liquidation fees)가 포함되어 있습니다. 제출된 서류에 따르면, 이자는 차입자들에게 하루 4,769.72달러라는 가혹한 비율로 계속 복리로 붙고 있습니다.

이번 소송은 해당 자산의 급격한 가치 하락을 드러냅니다. 대출이 실행 직후 CMBS 신탁에 포함됨에 따라, 해당 건물은 2022년에 2,360만 달러로 감정되었습니다. 그러나 올해 3월 실시된 새로운 감정 결과, 해당 자산의 가치는 단 1,560만 달러로 평가되었으며, 이는 4년도 채 되지 않아 부동산 자기자본 (equity)의 약 34%가 사라졌음을 의미합니다.

지난달 인근의 116세대 자산인 4830 South Drexel Boulevard 소재 Drexel Terraces에서 보고된 1,900만 달러의 자본 증발과 결합하여, Lowenstein 부부는 Bronzeville의 단일 블록 내에서 총 2,700만 달러 규모의 부동산 가치 붕괴를 초래했습니다.

Injustice Watch에 따르면, John Lowenstein은 스포츠 용품 체인인 Sportmart의 전직 임원이었습니다. Sportmart는 Raphael Lowenstein과 Ariel Lowenstein 형제의 외할아버지가 설립했으며, 1998년 가족이 매각하기 전까지 가족 소유였습니다.

수요일 오후 전화 연결이 되었을 때, John Lowenstein은 대출 채무 불이행 (loan defaults)에 대해