이미지 출처: The Motley Fool.

날짜

2026년 7월 30일 목요일 오전 9:00 (미국 동부 표준시)

컨퍼런스 콜 참석자

주주 관계 담당 부사장 (Vice President, Shareholder Relations) - Tim Hayes

최고 경영자 (Chief Executive Officer) - Tim Johnson

사장 (President) - Austin Peña

최고 재무 책임자 (Chief Financial Officer) - Marcin Urbaszek

전체 컨퍼런스 콜 녹취록

운영자: 안녕하십니까, Blackstone Mortgage Trust의 2026년 2분기 투자자 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 통화는 녹음되고 있습니다. 현재 모든 참가자는 듣기 전용 모드입니다. 통화 중 운영자의 도움이 필요하시면 별표 0번을 눌러주십시오. 질문을 하고 싶으시면 전화기 키패드에서 별표 1번을 눌러 신호를 보내주시기 바랍니다. 스피커폰을 사용 중인 경우, 신호가 저희 장비에 전달될 수 있도록 음소거 기능이 꺼져 있는지 확인해 주십시오. 이제 주주 관계 담당 부사장인 Tim Hayes에게 마이크를 넘기겠습니다. 말씀해 주십시오.

Tim Hayes: 좋은 아침입니다. Blackstone Mortgage Trust의 2026년 2분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 참석해 주신 여러분 환영합니다. 오늘 이 자리에는 Tim Johnson 최고 경영자 (Chief Executive Officer), Austin Peña 사장 (President), 그리고 Marcin Urbaszek 최고 재무 책임자 (Chief Financial Officer)가 함께하고 있습니다. 오늘 아침, 저희는 10-Q 보고서를 제출하였으며, 결과에 대한 보도 자료와 프레젠테이션을 발행하였습니다. 해당 자료는 저희 웹사이트에서 확인하실 수 있으며 SEC(미국 증권거래위원회)에도 제출되었습니다. 오늘 통화에는 회사의 통제 범위를 벗어난 위험, 불확실성 및 기타 요인의 영향을 받을 수 있는 미래 예측 진술 (forward-looking statements)이 포함될 수 있음을 모든 분께 알려드립니다. 실제 결과는 이와 실질적으로 다를 수 있습니다. 결과에 영향을 미칠 수 있는 일부 위험 요소에 대한 논의는 저희의 가장 최근 10-K 보고서의 위험 요인 섹션을 참조하시기 바랍니다.

저희는 미래 예측 진술 (forward-looking statements)을 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 또한 이번 통화에서 특정 비일반회계기준 (non-GAAP) 지표를 언급할 예정이며, 이에 대한 조정 (reconciliations) 사항은 보도 자료와 10-Q 보고서를 참조하시기 바랍니다. 본 오디오캐스트는 Blackstone Mortgage Trust의 저작물이며, 당사의 동의 없이 복제할 수 없습니다. 2분기 실적으로, 주당 0.48달러의 GAAP 순손실 (net loss)을 기록했으나, 배당 가능 이익 (distributable earnings)은 주당 0.31달러였으며, 실현 손익 (realized gains and losses) 차감 전 배당 가능 이익은 주당 0.48달러였습니다. 몇 주 전, 저희는 2분기에 대해 주당 0.47달러의 배당금을 지급했습니다. 이제 Tim에게 마이크를 넘기겠습니다.

Tim Johnson: 감사합니다, Tim. BXMT의 2분기 실적은 포트폴리오 회전 (portfolio turnover)을 촉진하고 우리의 자본을 확신이 높은 투자 테마로 재배분하려는 목표를 지속적으로 실행하고 있음을 반영합니다. 저희는 2분기에 12억 달러의 상환금을 수령했으며, 이 중 거의 대부분은 2023년 이전에 실행된 숙성된 대출 (seasoned loans)이었습니다. 저희는 주거용, 산업용, 넷 리스 (net lease)와 같이 강력한 기초 펀더멘털 (underlying fundamentals)을 가진 섹터에 집중하여 14억 달러 규모의 신규 투자에 자본을 재투자했습니다. 지난 1년 동안 이러한 섹터들은 저희 전체 포트폴리오 배치의 약 80%를 차지했으며, 저희는 글로벌 플랫폼을 활용하여 매우 매력적인 상대 가치 (relative value)를 제공하는 투자처를 발굴했습니다. 이번 분기의 투자 활동에는 단독 주택 건설 금융 (single-family home builder finance) 섹터로의 진입이 포함됩니다.

이 분야는 은행 시스템으로부터 상당한 후퇴(pullback)가 있었던 영역이며, 우리의 플랫폼은 파편화된 경쟁 환경 속에서 시장 점유율을 확보하기에 유리한 위치에 있습니다. 우리는 2,000억 달러 규모의 전체 시장 규모 (TAM, Total Addressable Market)를 가진 대규모 성장 기회를 보고 있습니다. 이 섹터에 대한 투자는 세분화되고 잘 구조화된 대출 (well-structured loans)을 통해 BXMT의 포트폴리오를 더욱 다각화하는 데 도움을 주며, 레버리지를 활용한 10% 중후반대의 수익률 (mid to high teens levered yields)과 함께 오늘날 우리가 볼 수 있는 가장 매력적인 위험 조정 수익률 (risk-adjusted returns) 중 일부를 제공합니다. 이러한 전략은 확신이 있는 섹터 (high-conviction sectors)에 투자하고, 포트폴리오의 세분화와 다양성을 높이며, 우리의 프랜차이즈를 활용하여 글로벌 시장 전반에서 최고의 상대 가치 (relative value) 기회를 포착하려는 우리의 의도적인 접근 방식을 반영합니다.

우리의 포트폴리오 회전 (portfolio turnover) 전략의 또 다른 구성 요소는 기존 투자 자산 (legacy investments)을 정리해 나가는 것입니다. 그 측면에서, 우리는 부실화된 다가구 주택 대출 (impaired multifamily loan) 문제를 해결하고 가장 큰 관찰 대상 대출 (watchlist loan)의 조건 변경 (modification)을 완료하는 데 계속해서 진전을 보였으며, 이는 지난 분기 대비 전체 관찰 대상 (watchlist)을 23% 감소시키는 데 기여했습니다. 또한 우리는 현재의 시장 유동성을 활용하여 특정 자산들을 전략적으로 매각하고 있습니다. 이번 주에 우리는 샌프란시스코에 위치한 686실 규모의 하얏트 호텔 (Hyatt Hotel) 중 하나인 우리의 가장 큰 자산 중 하나에 대한 매각 프로세스를 시작할 예정이며, 이는 해당 시장의 급격한 펀더멘털 회복과 증가하는 투자자 수요를 활용하는 것입니다. 우리는 최근 주로 오피스 (office) 자산인 10억 달러 이상의 대출에 대한 매각 프로세스를 시작했습니다.

우리는 절제되고 전략적인 매도자이며, 우리가 매력적이라고 판단하는 수준에서만 거래를 진행할 것입니다. 적절한 가격이라면, 이 자본을 우리의 가장 확신 있는 투자 테마로 재배분하는 것이 주주들의 장기적인 이익에 가장 부합한다고 믿습니다. 포트폴리오 성과로 넘어가자면, 우리가 목격하고 있는 전반적인 추세는 이전 분기들과 일치하지만, 예외적으로 일부 기존 관찰 대상 자산(watchlist assets)에 높은 금리가 영향을 미치고 있는 것을 확인하고 있습니다. 우리는 2024년에 부동산 회복의 기둥들이 나타나기 시작하는 것을 보았으며, 이는 오늘날에도 여전히 유지되고 있습니다. CMBS (상업용 부동산 담보부 증권) 발행은 거의 20년 만의 최고치를 기록하고 있습니다. 신규 공급은 주요 자산군 전반에 걸쳐 약 60%~90% 감소했으며, 자산 가치는 10분기 연속으로 꾸준히 개선되었습니다.

이러한 시장의 순풍(tailwinds)은 우리 포트폴리오의 대다수에서 강력한 성과를 뒷받침하였으며, 해당 기간 동안 약 130억 달러의 상환을 이끌어냈고, 이를 통해 회수된 자본을 오늘날의 펀더멘털(fundamental) 배경을 반영하는 새로운 투자로 재투자했습니다. 그 결과, 우리는 전체 오피스(office) 노출도를 포트폴리오의 36%에서 현재 단 21%로 줄였으며, 이를 통해 200억 달러 규모의 포트폴리오 구성을 크게 개선했습니다. 최근 우리는 포트폴리오의 일부, 즉 약 10억 달러 규모의 관찰 대상 대출(watchlist loans) 또는 전체 투자액의 약 5%에 대해 증가하는 압박을 관찰했습니다.

이 대출들은 주로 현금 흐름(cash flow)이 낮고 펀더멘털이 광범위한 부동산 시장에 비해 뒤처져 있는 오피스 자산을 담보로 하고 있어, 금리 환경의 변화에 더 민감하게 반응합니다. 이러한 대출들이 관찰 대상(watchlist)에 있는 이유가 바로 이것이지만, 2023년 말 이후 이 자산들에 약 8억 달러의 후순위 자본(subordinate capital)을 투자한 우리의 기관 차입자들에 의해 성과가 유지되고 지원되고 있습니다. 이 차입자들은 펀더멘털의 회복과 금리 인하가 곧 다가올 것이라는 기대감을 가지고 도전적인 환경을 헤쳐나가고 있습니다.

이러한 특정 섹터와 시장의 역풍으로 인해 실적 회복에 더 오랜 시간이 걸렸으며, 당연하게도 금리는 높은 수준을 유지하고 있습니다. 금리는 3월 초 이후 60 베이시스 포인트 (bps) 이상 상승했습니다. 이러한 역학 관계는 이번 분기에도 작용하여, 이전에는 차입자들이 지원해 왔던 대출들에 대해 세 건의 새로운 손상 (impairments)을 인식하게 되었습니다. 다가오는 만기 또는 기타 결정 시점에 도달하는 이 10억 달러 규모의 대출 하위 집합 (subset)에 대해 차입자들과 협의하는 과정에서, 일부 차입자들은 과거에 비해 후순위 자본 (subordinate capital)을 투자하려는 의지가 다소 낮아질 수 있습니다. 우리는 이러한 관찰 대상 자산 (watchlist assets)을 처리하는 것이 BXMT의 장기적인 성과를 견인하는 데 매우 중요하다고 생각합니다.

중요한 점은, 이러한 자산들의 프로필이 당사의 나머지 오피스 포트폴리오에서 보이는 것과는 다르다고 믿는다는 것입니다. 당사의 다른 모든 오피스 관찰 대상 대출들은 현재의 환경을 반영하는 기준으로 상당한 규모의 신규 자본 (equity)이 투입되어 수정되거나 구조조정되었으며, 이러한 자산 전반에 걸쳐 최근의 임대 모멘텀 (leasing momentum)이 실적을 더욱 뒷받침하는 것을 확인했습니다. 리스크 등급 3 이상인 다른 정상 오피스 대출의 경우, 거의 절반이 현재 재금융 (refinancing) 시장에 나와 있으며, 나머지는 평균 부채 수익률 (debt yield) 10%와 함께 강력한 현금 흐름 (cash flow)을 유지하고 있습니다.

포트폴리오 회전율을 가속화하고 관찰 대상 자산을 처리하기 위해 이러한 전략을 실행함에 따라, 장부 가치 (book value)와 수익에 일부 영향이 있을 수 있습니다. 우리는 이사회와 배당에 대해 논의할 때, 항상 그렇듯 금리 및 투자 환경과 같은 다른 요인들과 함께 이를 고려할 것입니다. 우리는 이러한 이니셔티브 (initiatives)가 가시적인 단기적 결과를 낼 것으로 기대합니다. 증가된 상환 활동과 당사의 선제적인 자산 관리 접근 방식 사이에서, 우리는 연말까지 오피스 대출과 2023년 이전의 기존 대출 (legacy pre-2023 loans)에 대한 익스포저 (exposure)를 모두 40% 이상 줄일 수 있는 경로를 보고 있습니다.

우리의 새로운 투자들은 더욱 다각화되고 세분화된 BXMT를 위한 기반을 마련하고 있으며, 이는 불과 몇 년 전 1억 3,000만 달러 이상이었던 평균 투자 규모가 현재 약 2,000만 달러로 감소한 것에서 입증됩니다. 이것이 우리의 향후 경로입니다. 포트폴리오의 꼬리 부분 (tail)을 처리하고 더욱 다각화된 비즈니스로의 전환을 완료하는 것입니다. 우리는 이것이 주주들에게 강력한 장기적 성과를 제공하기 위한 최적의 위치를 제공한다고 믿으며, 우리는 그 길을 잘 가고 있습니다. 이제 우리의 투자와 포트폴리오에 대해 더 자세히 논의하기 위해 Austin에게 마이크를 넘기겠습니다.

Austin Peña: 감사합니다, Tim. 2분기에 BXMT는 여러 전략에 걸쳐 14억 달러 규모의 투자를 완료했으며, 이는 우리의 글로벌 부동산 신용 (real estate credit) 플랫폼의 폭과 다각화를 강조합니다. 우리는 주로 주거용 및 산업용으로 담보된, 평균 LTV (Loan-to-Value) 61%의 대출 11억 달러를 실행했습니다. 대출의 80%는 미국에서 이루어졌으며, 나머지는 유럽에서 임대가 잘 된 다각화된 포트폴리오를 담보로 했습니다. 우리는 순임대 (net lease) 전략을 지속적으로 확장하고 있으며, 이번 분기에 1억 3,500만 달러 이상의 자산을 인수했습니다. 우리의 포트폴리오는 현재 6억 6,100만 달러 규모입니다. 우리가 순임대 섹터에 진입했을 때, 우리는 선택의 기로에 서 있었습니다. 빠르게 규모를 키우기 위해 기존 플랫폼을 프리미엄 가격에 매수할 것인지, 아니면 처음부터 구축할 것인지의 문제였습니다.

Blackstone 플랫폼의 독특한 데이터와 통찰력(insights)의 이점을 활용하여 신중하게 포트폴리오를 구성하기 위해, 경험이 풍부하고 전담된 팀을 고용하는 데 시간과 자원을 투자하는 것입니다. 우리는 후자를 선택했으며, 이를 통해 BXMT가 투자자들을 위한 해당 집합 프리미엄(aggregation premium)을 확보할 수 있도록 했습니다. 우리가 선별한 고품질 포트폴리오는 우리의 변동 금리 대출(floating rate lending) 전략을 자연스럽게 보완하는, 장기적이고 꾸준히 증가하는 현금 흐름과 함께 세분화(granularity) 및 기간(duration)을 추가합니다. 현재 우리 포트폴리오의 3%에 불과하지만, 우리는 향후 지속적인 성장을 전망하고 있으며, 7월 현재까지 1억 5천만 달러 이상의 인수가 완료되었거나 마감 단계에 있습니다. Tim이 앞서 언급했듯이, 우리는 투자 전략을 계속해서 발전시키고 다각화하고 있습니다.

우리는 새로 설립된 합작 투자(joint venture)를 통해 약 1억 3천만 달러 규모의 대출 지분을 인수하며 주택 건설업 금융(home builder finance) 섹터에 진입했습니다. 넷 리스(net lease)와 마찬가지로, 주택 건설업 금융 대출은 지리적으로 다양하고 세분화되어 있습니다. 초기 포트폴리오는 10개 주에 걸친 36개의 대출로 구성되었으며, 평균 대출 약정액은 불과 1,200만 달러였습니다. 이 섹터에서 가장 큰 민간 대출 기관과의 합작 투자를 통해 BXMT는 시간이 지남에 따라 이 매력적인 분야에서 우리의 입지를 넓힐 수 있는 위치를 확보했습니다. 건전한 부동산 자본 시장(real estate capital markets) 환경을 바탕으로, 우리는 대출 실행(origination) 채널 전반에서 활발한 파이프라인 활동을 목격하고 있으며, 변동 금리 대출 포트폴리오에서도 강력한 상환이 이루어지고 있습니다.

이는 우리의 다양한 전략적 이니셔티브(strategic initiatives)를 실행하고 포트폴리오의 회전(turnover)을 가속화하기 위한 좋은 설정입니다. Tim이 언급했듯이, 우리는 이번 분기에 12억 달러의 상환금을 회수했으며, 이는 사실상 모두 2023년 이전에 실행된 대출들입니다. 7월에는 이와 유사한 빈티지(vintage)에서 14억 달러를 추가로 회수했습니다. 여기에는 지난 분기 기준 우리의 가장 큰 포지션이었던 더블린(Dublin) 복합 용도 대출에 대한 4억 5천만 유로의 상환이 포함되어 있습니다. 이 대출은 이제 초기 약정액의 25%만을 차지하며 두 자릿수의 부채 수익률(debt yield)을 창출하고 있습니다. 우리의 대출 포트폴리오는 133개의 대출에 걸쳐 170억 달러로 분기를 마감했으며, 대부분은 다가구(multi-family) 및 산업(industrial) 섹터에 집중되어 있습니다.

분기 말 기준 당사의 포트폴리오 성과(performing)는 97%로, 지난 분기의 98%에서 약간 하락했습니다. 이는 세 건의 대출(두 건의 전통적인 오피스 자산 및 상당한 오피스 비중을 가진 한 건의 복합 용도 자산)에 대한 손상(impairments) 처리와, 지난 6월 우리가 압류(foreclosed)한 달라스(Dallas) 다가구(multi-family) 대출의 해결을 반영한 결과입니다. 이번 분기 가장 큰 손상은 2018년에 실행된 3억 4,500만 달러 규모의 시카고(Chicago) 오피스 대출이었습니다. 당사는 COVID-19 팬데믹 이후 시카고 오피스 시장에서 나타난 잘 알려진 어려움을 반영하여, 2022년에 이 대출을 관찰 대상(watchlist)으로 하향 조정했습니다. 이 자산은 지난 2년 반 동안 50만 평방피트(sq ft) 이상의 임대를 확보했으나, 차입자(borrower)는 임대 비용을 충당하기 위해 추가적인 자기자본(equity)을 투자하며 협조적인 태도를 보여왔습니다.