핵심 요약

Trepp 데이터에 따르면, 2026년 6월 샌프란시스코 오피스 CMBS (상업용 부동산 담보부 증권) 연체율은 6.63%로 하락하며 전국 평균인 11.53%를 크게 밑돌았습니다.

AI 주도의 임대 활동이 기록적인 흡수량 (Absorption)과 거래량을 견인했습니다. AI 기업들이 750만 평방피트 (SF) 이상의 공간을 임차했으며, Mission Bay와 같은 하위 시장 (Submarkets)의 공실률은 9% 미만을 기록하고 있습니다.

기관 자본의 유입과 강력한 대출 실행 (Loan originations)은 회복세가 불균형할지라도, LA나 시카고와 같이 회복이 더딘 다른 도시들과 달리 샌프란시스코의 바닥이 형성되었음을 시사합니다.

임대, 대출 실적, 그리고 새로운 투자는 샌프란시스코 상업용 부동산 (CRE) 회복에 대한 근거 있는 사례를 구축하고 있습니다. 2026년 6월 Trepp 보고서에 따르면, 이 대도시 지역의 오피스 CMBS 연체율은 현재 6.63%로 미국 오피스 평균의 약 절반 수준이며, AI 수요가 주도하는 오피스 흡수량은 2019년 수준으로 급증했습니다.

기관 자본이 유입되고 AI 중심 지구의 하위 시장 단위 공실률이 급락함에 따라, 샌프란시스코는 경기 순환적 바닥을 찾는 첫 번째 관문 시장 (Gateway market)으로 부상하고 있을 수 있습니다.

그럼에도 불구하고, CRE 대출 기관과 소유주 모두에게 기존의 고충은 남아 있습니다. 동일한 Trepp 데이터는 샌프란시스코가 여전히 세간의 주목을 받는 압류 (Foreclosures)와 부실한 다가구 자산 (Multifamily assets)으로 고통받고 있으며, 소매 및 호텔 부문은 더 점진적으로 안정화되고 있음을 보여줍니다.

특정 구역의 테크 및 AI 흡수량에 힘입은 이 도시의 불균형한 회복은 시카고, 로스앤젤레스, 시애틀, 포틀랜드와 같은 동종 대도시 지역의 지속적인 위기 상황과 대조를 이룹니다.

하락은 실재했으며, 바닥 또한 실재한다

샌프란시스코의 CRE 침체는 모든 주요 자산군에 영향을 미쳤습니다. 오피스 대출 실행은 사라졌고, 판매량은 붕괴되었으며, 주요 소매 및 호텔 자산은 임차인 이탈과 대출 채무 불이행 (Loan defaults)으로 어려움을 겪었습니다.

몇 가지 사례가 하락의 규모를 보여줍니다. Trepp은 7억 2,500만 달러 규모의 Hilton San Francisco Union Square 대출을 추적했습니다. 해당 자산의 감정가 (Appraised value)는 2016년 15억 6,000만 달러에서 2026년 3월까지 4억 8,900만 달러로 하락했습니다. 점유율 (Occupancy)과 현금 흐름 (Cash flow) 또한 급격히 감소했습니다.

다세대 주택 (Multifamily) 부문도 유사한 압박에 직면했습니다. 샌프란시스코 최대 규모의 단일 자산 CMBS 다세대 주택 워크아웃 (workout) 사례인 Parcmerced 대출은 3,221세대를 포함하고 있습니다. 해당 자산은 2026년 중반까지 압류 (foreclosure) 상태로 남아 있었습니다. 점유율 (Occupancy)은 법원이 임명한 수탁자 (receiver)가 긴급 자본 개선 (capital improvements)을 위해 7,000만 달러를 투자한 후에야 회복되었습니다.

소매 (Retail) 부문 또한 빠르게 악화되었습니다. One Stockton과 같은 플래그십 자산들은 점유율이 0%로 떨어졌으며, 음(-)의 순영업소득 (NOI)을 기록했습니다. 이러한 하락 속도는 시장이 얼마나 취약해졌는지를 극명하게 보여주었습니다.