지난 몇 년 동안 모기지 금리(Mortgage rates)는 높은 수준을 유지해 왔습니다. 그렇다면 향후 5년 동안 금리는 어디로 향할 것이며, 주택을 구매하거나 재융자(Refinancing)를 하기 전에 모기지 금리가 크게 떨어지기를 기다려야 할까요? 모기지 이자율은 여러 요인에 의해 결정되며, 이 모든 요인은 미래에 대한 단서를 제공할 수 있습니다. 향후 5년간의 모기지 금리 예측을 자세히 살펴보겠습니다.

모기지 금리는 국채 시장에 맞춰 조정됩니다

모기지 금리를 예측하는 데 가장 유용한 지표 중 하나는 10년 만기 미국 국채(U.S. Treasury note) 수익률입니다. 모기지 금리와 10년 만기 국채 수익률은 일반적으로 같은 방향으로 움직이지만, 대출 기관이 추가적인 위험을 고려하기 때문에 모기지 금리가 보통 더 높습니다. 이 두 수치 사이의 차이를 스프레드(Spread)라고 하며, 모기지 금리가 어디로 향할지 추정할 때 이를 고려할 것입니다.

이를 염두에 두고, 첫 번째 단계는 경제학자들이 향후 5년 동안 국채 수익률이 어디로 향할 것이라고 믿는지 살펴보는 것입니다. 예측을 구축하기 위해, 우리는 전문가의 경제 전망과 인공지능(Artificial intelligence)을 사용하여 수집된 데이터를 결합할 것입니다.

국채 금리에 대한 경제학자들의 5년 전망

Deloitte Touche Tohmatsu Ltd.의 글로벌 경제학자인 Michael Wolf는 Deloitte Global Economics Research Center의 12월 업데이트를 통해 향후 5년간의 국채 수익률 기대치를 설명했습니다.

그는 "우리는 연준(Fed)이 2026년 12월까지 금리를 동결할 것으로 가정합니다. 평균 연방기금금리(Federal funds rate)는 2027년 중반에 중립 금리인 3.125%에 도달할 것입니다"라고 썼습니다. Wolf는 10년 만기 국채 수익률이 2027년 2분기까지 점진적으로 완화되어, "2027년 3분기부터 2030년 말까지 3.9%로 안착할 것"이라고 말했습니다.

그 예측을 차트로 나타내 보겠습니다.

다른 예측들은 다소 더 높은 장기 수익률을 가리키기도 합니다. 예를 들어, Goldman Sachs 분석가들은 10년 만기 국채 수익률이 장기적으로 2035년까지 4.5%로 상승할 것으로 예상합니다.

한편, 의회예산처 (CBO)는 10년 만기 국채 수익률이 2026년 말까지 4.1%에 도달하고, 2030년까지 약 4.3%로 점진적으로 상승할 것으로 전망합니다.

Anthropic의 Claude 인공지능 (AI)은 이러한 예측치들을 종합하여 합의된 전망치를 산출하였으며, 우리는 이를 아래에서 활용할 것입니다.

더 읽어보기: 연준 (Federal Reserve) 금리 인하 후 모기지 금리가 상승한 이유

5년 스프레드 (Spread) 추정

앞서 언급했듯이, 10년 만기 국채와 30년 만기 고정 모기지 금리 사이에는 스프레드 (Spread)가 존재합니다. 최근 몇 년 동안 이 두 수치 사이의 차이는 2.5%포트 내외를 오갔습니다. 이는 스프레드가 2%포트 미만이었고 종종 1.5%포트 근처였던 2010년부터 2020년 사이의 스프레드와 비교하면 상당한 변화입니다.

2%포트의 스프레드를 적용했을 때, 국채와 모기지 금리가 어떻게 비교되는지에 대한 예시는 다음과 같습니다:

10년 만기 국채 금리 = 4%

스프레드 (Spread) = 2%포트

모기지 금리 = 6%

최근의 사례를 살펴보면 다음과 같습니다: 3월 5일 기준으로 10년 만기 국채 수익률은 4.09%였고, 30년 만기 고정 모기지 금리는 6.00%였습니다. 스프레드는 6.00 - 4.09 = 1.91%포트였습니다.

스프레드가 2%포트 미만이라는 점은 모기지 금리가 하락한 이유 중 하나입니다.

Claude AI는 서서히 압축되는 가변적 스프레드를 사용할 것을 제안했습니다:

"30년 만기 고정 모기지 금리와 10년 만기 국채 사이의 스프레드는 조기 상환 위험 (Prepayment risk), 신용 위험 (Credit risk), 그리고 주택저당증권 (MBS)의 수급에 의해 결정됩니다. 연준 (Federal Reserve)의 양적 긴축 (QT) 프로그램은 민간 시장이 더 많은 MBS를 흡수함에 따라 2022년 이후 스프레드를 확대시켰습니다. 스프레드는 2025년 말부터 정상화되기 시작했으며, 앞으로도 계속 축소될 것으로 예상됩니다."

이러한 스프레드 추정치를 사용하여, 이제 5년 모기지 금리 예측을 완료할 수 있습니다.

5년 모기지 금리 예측

Treasury (재무부) 예측치를 사용하여, 채권 시장과 30년 고정 모기지 금리 사이의 Claude가 제안한 기준 사례(base case) 가정 스프레드를 추가하여 5년 예측치를 산출합니다.

5년 모기지 금리 예측

강세(bull) 및 약세(bear) 사례 고려

이 예측은 스프레드의 점진적인 정상화, 인플레이션 완화, 그리고 완만한 Fed (연방준비제도) 통화 정책을 가정한 기준 사례(base case)에 대한 것이지만, Claude AI는 "강세(bull)" 추정치와 "약세(bear)" 추정치도 준비했습니다.

강세 사례 (The bull case): 연착륙 (soft landing)

"Fed (연방준비제도)가 경기 침체 없이 인플레이션을 2%로 성공적으로 유도합니다. 2027년까지 이어지는 점진적인 FOMC 금리 인하로 기간 프리미엄 (term premium)이 압축되면서 10년물 수익률이 3.3%까지 하락합니다. QT (양적 긴축)가 종료되고 민간 MBS (주택저당증권) 수요가 회복됨에 따라 MBS 스프레드는 장기 평균인 170 bps 수준으로 정상화됩니다. 결과: 2030년까지 30년 고정 금리가 5.00% 근처에 도달합니다."

약세 사례 (The bear case): 지속적인 인플레이션과 재정 압박

"인플레이션이 2.5% 이상에서 끈질기게 유지되고, 증가하는 미국의 재정 적자가 기간 프리미엄 (term premium)을 높여 10년물 수익률을 4.4%에서 4.6% 근처로 유지합니다. 시장 변동성과 MBS 공급이 2차 시장에 부담을 주면서 스프레드는 240 bps로 확대됩니다. 모기지 금리는 2027년까지 7.00%를 향해 상승한 후, 2030년까지 6.60%로 약간 완화됩니다."

오차 범위

물론, 이것들은 역사적 규범과 광범위한 기대치에 기반한 장기 추정치입니다. 다음과 같은 상황 중 하나라도 발생한다면 이 모든 수치는 무의미해질 수 있습니다:

10년물 Treasury (재무부 채권)가 예측치를 상회하거나 하회하는 경우. 예를 들어, 경기 침체와 같은 심각한 경제적 후퇴 상황에서는 수익률이 급락할 수 있고, 증가하는 정부 적자로 인해 급등할 수도 있습니다. 우리는 지정학적 불안과 같은 변수(wild cards)로 인해 금리가 얼마나 예측 불가능할 수 있는지 목격해 왔습니다.

Treasury (재무부 채권)와 모기지 금리 사이의 스프레드가 축소되거나, 혹은 급격히 확대되는 경우.

Federal Reserve (연방준비제도)에 의해 주도되는 통화 정책 (Monetary policy)이 실질적으로 변화하는 경우.

향후 5년간의 모기지 금리 예측: 자주 묻는 질문 (FAQs)

모기지 금리가 다시 3%가 될 수 있을까요?

향후 5년 내에 모기지 금리가 3%가 될 것이라고 예측하는 전망치는 없습니다. 하지만 금리가 지금과 비슷한 수준이었던 2007년에, 그토록 낮은 주택 담보 대출 금리가 나타날 것이라고 예상한 사람이 있었을까요? 대공황 (Great Recession)이나 글로벌 팬데믹 (global pandemic)과 같은 사건들은 예측 범위에 들어오는 경우가 드물며, 모기지 금리를 바닥 수준으로 떨어뜨리기 위해서는 이와 같은 급격한 사건들이 필요합니다.

2027년 모기지 금리는 어떻게 될까요?

위의 분석에 따르면 2027년 모기지 금리는 6% 근처가 될 것으로 예측됩니다.

향후 5년 내에 모기지 금리가 하락할까요?

위의 추정치에 기반하면, 향후 5년 동안 모기지 금리가 크게 하락할 것으로 예상되지 않습니다. 하지만 경기 침체 (recession)나 기타 경제적 불확실성 (전쟁, 금융 붕괴, 또는 또 다른 팬데믹 등)이 발생한다면 전망이 바뀔 수 있습니다.

2년 고정 금리가 나을까요, 5년 고정 금리가 나을까요?

초기 고정 금리 기간이 포함된 변동 금리 모기지 (adjustable-rate mortgage)를 고려하고 있다면, 우선 대출을 받은 주택에 실제로 얼마나 오래 머물 것인지를 먼저 고려해야 합니다. 그 후에 장기적인 모기지 금리 예측이 시작됩니다. 가장 좋은 접근 방식은 아마도 현재의 예산에 가장 잘 맞는 초기 기간을 선택하는 것일 것입니다.

*더 읽어보기: 가능한 가장 낮은 모기지 금리를 받기 위한 8가지 전략