지난 3년간 상업용 부동산은 가장 힘든 시장 중 하나였습니다. 사무실 건물들은 반쯤 비어 있고, 자본화율(Cap rates)은 급격히 상승했습니다. 지역 은행들 역시 언급하기 꺼리는 문제성 대출을 안고 있습니다. 대부분의 투자자들은 이 시장에서 멀리 떨어져 있는 것을 선호해 왔습니다.

하지만 케빈 오리어리는 일반적인 투자자들이 아닙니다. 7월 9일, '샤크 탱크(Shark Tank)' 스타인 그는 X(구 트위터)에 올린 글을 통해 다른 모든 사람들을 이 시장에서 겁먹게 만든 바로 그 조정장(correction)이 실제 매수 기회를 만들었다고 말했습니다.

하지만 그는 두 번째 메시지도 전했습니다. 이 경고가 기회 포착만큼이나 중요합니다. 즉, 바겐세일 상품을 재앙으로 바꿀 수 있는 단 하나의 행동입니다.

오리어리가 상업용 부동산 폐허에서 발견하는 것들 (다른 사람들이 놓치는 부분)

사무실 자산이 가장 큰 타격을 입었습니다. Benzinga에 따르면, 자본화율은 팬데믹 이전 약 3%에서 4% 수준이었으나, 건물 품질에 따라 5%에서 9% 사이로 올랐습니다. 자본화율이 그렇게 움직일 때, 부동산 가치는 대략 절반으로 떨어집니다. 이것이 수학입니다.

오리어리는 X 게시물과 함께한 영상 인터뷰에서

2028년 이전에 만기가 도래하는 상업용 부동산 부채는 약 2조 2천억 달러에 달합니다. 그중 상당 부분은 금리가 3%대였을 때 작성된 것이었습니다. 만약 오늘날 7%나 8%의 금리로 해당 부채를 리파이낸싱(refinancing)한다면, 많은 거래에서 수학적 계산 자체가 작동하지 않게 됩니다.

오리어리가 경고하는 함정이 바로 이것이며, 이는 이미 지난 2년 동안 오피스 시장에서 나타나고 있습니다.

가치가 하락하고 자금 조달 비용이 동시에 상승할 때, 소유주들은 빠르게 덫에 걸릴 수 있습니다. 그들은 거래를 유지하기 위해 더 많은 자기자본(equity)을 투입하거나, 가혹한 조건으로 리파이낸싱을 하거나, 혹은 대출 기관에 열쇠를 넘겨줘야 합니다. 이러한 역동성은 전국 오피스 시장에서 나타나고 있으며, 여전히 진행 중입니다.