월스트리트는 데이터 센터를 주요 부동산 투자처로 제시하고 있지만, 위험이 쌓이고 있다

데이터 센터가 미국을 양분하고 있다. 일상 시민들의 분노는 인공지능(AI)이 미래 경제 엔진이라는 확신에 찬 월스트리트 투자자들을 배경으로 계속 커지고 있다. Google의 Gemini, Meta의 Muse, Anthropic의 Claude, OpenAI의 ChatGPT 등에 답변을 제공하는 데이터 센터들이 미국 전역에 퍼져나가면서, 금융 회사들은 부동산 배분(real estate allocation)의 일부로서 AI 인프라를 투자자들에게 제시하며 포트폴리오 다각화를 시도하고 있다.

대체 투자 회사들로부터 AI 경제에 동력을 공급하는 물리적 인프라의 일부를 약속받는 자금은 대부분 연기금과 같은 기관 투자자의 영역으로 남아있다. 하지만 이러한 추세가 제한적인 정도로는 개인 투자자 시장까지 침투했다. 대체 투자 거대 기업인 Blackstone이 선두에 서서, 올해 초 뉴욕증권거래소(NYSE)에 상장된 신규 부동산투자신탁(REIT), 즉 Blackstone Digital Infrastructure Trust를 설립했다.

Nick Pell CEO는 지난 5월 CNBC의 "Squawk on the Street" 인터뷰에서 "우리는 안정화된 데이터 센터 전체 시장을 포착하고, 우리가 속한다고 생각하는 공공 시장에 거점을 마련할 기회로 보았다"고 말했다.

미국 전역의 많은 신규 데이터 센터 프로젝트들이 여전히 대중적 및 정치적 의견 변화—그리고 뉴욕과 텍사스 주를 포함한 여러 모라토리엄(moratorium)의 영향을 받고 있는 가운데, Blackstone REIT는 AI 붐 이전에 이미 상당한 입지를 다진 북부 버지니아와 댈러스 같은 성숙 시장의 데이터 센터에 주로 초점을 맞추고 있다.

Pell은 "이는 가장 낮은 위험으로 접근하는 방법"이라며, Blackstone이 $3000억 달러 규모라고 밝힌 시장에서 투자자들에게 선택적으로 데이터 센터를 제공할 수 있다고 덧붙였다. 이 회사는 지난 5월 중순에 주당 20달러에 8750만 주를 매각했다. 그러나 해당 펀드는 그 이후로 약 16% 하락하여 목요일에는 주가가 17달러 아래에서 마감했다.

블랙스톤(Blackstone)은 추가 논평을 거부했습니다.

REITs로 거래되는 데이터 센터 개발업체인 Equinix와 Digital Realty Trust는 장기적으로는 비교적 잘 버텨왔지만, BXDC 출시 이후로는 주가 상승세가 멈춘 상태입니다.

REIT 부문은 금리 상승 및 채권 수익률이 높아지는 기간 동안 일반적으로 보이는 성과보다 올해 더 좋은 실적을 보였습니다. 이 상황에서 부동산 부문은 대출 비용 증가와 투자자들이 현금 흐름을 창출하는 자산과 관련된 주식 시장 섹터를 덜 매력적으로 느끼기 때문에 보통 변동성이 높습니다. 하지만 대부분의 상승세는 채권 시장 스트레스가 심화되기 전인 연초에 발생했으며, 많은 REIT 투자가 지난 8월 이후 하락세를 보였습니다.

Pell은 회사 최근 실적 발표에서 이 기회를 "엄청나며(massive), 향후 몇 년 동안 우리 사업의 전체 유효 시장(total addressable market)이 1조 달러를 초과할 것으로 예상된다"고 설명했습니다.

데이터 센터는 국가적으로 건설 지출의 점점 더 큰 부분을 차지하고 있습니다. 실제로 미국 전반의 건설 지출은 AI 관련 건설로 인해 지탱되고 있는 반면, 다른 많은 섹터의 건설 지출은 감소세를 보이고 있습니다.

블랙스톤만이 데이터 센터를 투자 기회로 제시하는 대체 투자 회사(alternative investment firms)는 아닙니다. 이미 숙련된 투자자들을 위한 사모 디지털 인프라 펀드를 운영하고 있는 Blue Owl은, 기존의 데이터 센터 투자를 새로운 펀드에 통합하여 최대 65억 달러 규모의 상장 REIT 출시를 고려하고 있다고 보도되었습니다. 이 회사는 32개 글로벌 시장에서 130개 이상의 데이터 센터를 소유하고 있으며, 이는 180억 달러가 넘는 자산을 나타냅니다. 반면, 블랙스톤의 BXDC는 아직 투자에 자본을 투입하지 않았습니다.

Blackstone Digital Infrastructure Trust CEO shares data center strategy

Blue Owl은 CNBC의 논평 요청을 거부했지만, Blue Owl의 공동 CEO인 Marc Lipschultz는 최근 LinkedIn 게시물에서 해당 부문을 옹호하며 데이터 센터를 수십 년간 가장 강력한 장기 투자 기회 중 하나로 지목하고 매력적인 낮은 위험-수익 프로필을 언급했다. Lipschultz는 "이러한 프로젝트들은 신용 위험이 감소하면서 꾸준한 결과를 제공해왔다. 계약은 임차인이 조기에 퇴거하더라도 우리가 손실 없이 유지되도록 보호 장치와 함께 구조화되어 있다"고 말했다.

REIT(부동산 투자 신탁)은 아니지만, 부동산 자산 관리 거대 기업인 Brookfield Asset Management가 데이터 센터 서비스 제공업체 Csquare를 NYSE에서 독립적인 거래 수단으로 상장했다. 이 주식은 데뷔 이후 16% 가까이 하락했다.

하지만 이 투자 사례는 블랙스톤(Blackstone)이 펀드를 출시했을 때보다 덜 심했던 역풍, 즉 빠르게 커지는 정치적 반대에 부딪히고 있다. Gallup의 전국 여론 조사에 따르면 미국인의 70%가 자신의 지역에 데이터 센터 건설을 반대하며, 이러한 반대는 초당적이다. 뉴욕 타임즈/Siena의 가을 설문조사에서는 정당과 관계없이 약 3분의 2가 반대하는 것으로 나타났다.

뉴욕은 7월에 신규 하이퍼스케일 데이터 센터 승인에 대한 모라토리엄(moratorium)을 시행한 최초의 주가 되었고, 텍사스는 8월에 뒤를 이었다. 그렉 애벗(Greg Abbott) 주지사는 불과 1년 전만 해도 해당 주를 AI "최전선"이라 부르면서도, 이미 8월에 그리드 연결 감사(grid-connection audit)를 요구한 후 신규 승인 중단을 명령했다. 투자자들에게 위험은 단순히 데이터 센터가 건설될지 여부가 아니라, 지역 및 주 정부의 정치적 상황이 펀드의 수익 가정에 이미 포함된 프로젝트들을 늦추거나 좌초시킬 수 있다는 점이다.

오라클(Oracle)의 주가는 회사가 Blue Owl이 개발한 광범위한 Stargate AI 구축의 일부이자 뉴멕시코 데이터 센터 캠퍼스인 Project Jupiter와 관련하여 불가항력 통지(force majeure notice)를 보낸 후 9월 말에 4% 하락했다. 오라클은 규제 장애물과 지역 반대의 조합을 이유로 프로젝트가 2028년까지 가동되지 않을 경우 지불을 연기하려고 한다. 하지만 회사는 이 프로젝트가 여전히 순조롭게 진행되고 있다고 밝혔다.

이러한 위험은 전 세계적으로 프로젝트를 소유하고 자금을 지원하는 투자자들에게도 해당됩니다. Nvidia와 Blackstone의 지원을 받은 한 호주 데이터 센터 회사가 기대에 미치지 못하는 투자자 관심으로 인해 계획했던 기업공개(IPO)를 취소했습니다.

또한, 광범위한 경제 변동성은 AI 무역과 점점 더 연결되고 있습니다. 목요일에는 OpenAI의 매출 예측치가 이전 매출 예상액보다 200억 달러 가까이 낮다는 보도가 나오자 많은 AI 테마 주식이 하락세를 보였습니다.

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게티스버그 칼리지(Gettysburg College) 금융학 교수인 Sabur Mollah는 데이터 센터가 클라우드 컴퓨팅, AI, 디지털 서비스 및 데이터 저장에 대한 수요 증가로 인해 매력적인 장기 투자처가 될 수 있다고 말했습니다.

Mollah 교수는 "고품질 시설은 대형 기술 회사들과의 장기 임대 계약을 통해 비교적 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있다"며, 주요 잠재적 보상으로는 지속적인 임대 수익, 디지털 경제의 구조적 성장에 대한 노출, 그리고 전통적인 부동산 부문을 넘어선 다각화가 포함된다고 덧붙였습니다.

하지만 Mollah 교수는 이 분야가 자본 집약적이며 안정적인 전기 공급, 냉각 시스템 및 네트워크 연결성에 결정적으로 의존한다고 지적했습니다. 또한 AI를 둘러싼 과도한 흥분과 열광이 일부 투자자들에게 눈가리개를 하게 만들 수 있습니다.

Mollah 교수는 "주요 위험에는 AI에 대한 지나친 열광으로 인한 고평가, 상당한 개발 및 유지보수 비용, 소수의 주요 기술 임차인에게 의존하는 것, 그리고 전력 가용성에 대한 제약이 포함됩니다"라고 말했습니다.

추가적인 우려 사항으로는 기술적 진부화(technological obsolescence), 리파이낸싱 위험(refinancing risk), 건설 지연, 지속적인 자본 지출(capital expenditure)의 필요성이 있습니다.

시장과 정치권을 넘어선 데이터 센터의 위험성

보험 중개 및 위험 자문 회사인 IMA의 디지털 위험 실무 책임자 Patrick Datz와 데이터 센터 실무 공동 리더 Rachel Nixon은 데이터 센터 투자에는 여러 요소가 작용할 수 있다고 말했습니다.

데이터즈(Datz)는 통제할 수 없는 '신의 계시'와 같은 비시장적 위험 측면에서 자연재해를 언급하며, 과거에는 데이터 센터가 위치 선정과 자연재해가 드문 버지니아의 '데이터 센터 골목(Data Center Alley)'에 주로 건설되었던 이유라고 덧붙였다. 하지만 이제는 어디든 데이터를 지으려는 움직임이 생겨나고 있으며, 이는 더 많은 위험에 노출시키고 있다.

데이터즈는 자산이 가동 중단될 위험은 항상 존재하며, 이때 보험이 개입한다고 말했다.

닉슨(Nixon)은 '가동 시간(uptime)이 떨어지거나 약속된 가동 시간을 확보하지 못하면, 계약을 맺은 누구든 나중에 다른 문제를 일으킬 수 있다. 많은 위험 요소들이 있다'고 말했다.

그럼에도 불구하고 두 사람 모두 전반적으로 데이터 센터를 안전한 투자처로 보고 있다고 밝혔다.

데이터즈는 투자자들을 위해 보유된 데이터 센터들은 보통 30억 달러에서 50억 달러 규모의 보험으로 검증되고 인수된다고 덧붙이며, 이 분야에 대해 강하게 믿음을 표했다.

데이터즈는 '설계에 많은 생각이 들어가며, 이는 하룻밤 사이에 지어지는 것이 아니고 관련된 보험사들은 위험을 감수하는 곳이 아니라 안전하게 플레이할 것'이라고 말했다.

개인 투자자들의 관심은 제한적이다. 주식처럼 사고팔 수 있는 블랙스톤 REIT(Blackstone REIT)에서도 시장 데이터에 따르면 소유권의 약 94%가 기관 투자자에 속한다.

하지만 지난주 폴 애트킨스(Paul Atkins) 증권거래위원회 위원장이 개인 투자자들의 사모 투자 접근성을 높이고, 기관 및 고액 자산가 세계와 관련 깊은 펀드 관리 측면(예: 헤지펀드 성과 수수료)을 더 광범위한 투자에 가져오겠다는 제안을 발표하면서, 사모 투자를 개인 투자자들에게 끌어들이는 추세는 가속화될 예정이다.

전문가들은 오라클(Oracle)의 발표에서 보여주듯이, 특히 기관 구매자와 관련이 깊은 새로운 자산군인 만큼 투자자들이 조심스럽게 접근해야 한다고 경고한다.

우선적으로 유동성(liquidity)이 큰 문제다. 데이터 센터 투자를 일종의 ATM처럼 사용할 수 있다고 생각하면 실망할 수도 있다.

InvestCloud의 Altic (Private Markets) 사장인 Andrew Tarver는 "이러한 투자 기반 시설은 소수의 기관 투자자들이 대규모 자금을 투입할 때를 위해 구축된 것이지, 적은 금액을 투자하는 수백만 명의 개인 투자자를 위한 것은 아닙니다"라고 말했습니다.

Tarver는 이를 '우체국' 모델에 비유하며, 이는 지속적인 개인 활동이 아닌 느리고 수동적인 거래를 위해 설계된 시스템이라고 설명했습니다. REIT와 같이 주요 거래소에서 일일 유동성을 가진 상장 증권 외의 어떤 것에 투자하기 전에, 투자자들은 환매 기간(redemption windows), 유동성 한도(liquidity limits) 및 기초 자산이 어떻게 작동하는지 이해해야 합니다. 왜냐하면 펀드에 대한 접근성이 곧바로 현금 접근성을 의미하지는 않기 때문입니다. 심지어 숙련된 투자자들조차도, 개인 신용 펀드 매니저들(많은 이들이 데이터 센터 투자를 관리하기도 함)과 주주들 사이에 발생한 환매 관련 다툼을 통해 이러한 한도가 문제가 될 수 있음을 목격했습니다. 이는 투자자들이 'SaaSpocalypse'에 대한 두려움으로 급하게 빠져나가려 할 때 벌어진 일입니다.

전반적으로, 데이터 센터 펀드는 적당하고 장기적인 포트폴리오 배분으로는 적절할 수 있지만, Falcon Wealth Advisors의 CEO인 Jake Falcon은 데이터 센터 및 기타 유사한 상품에 투자하는 것이 충동적으로 이루어져서는 안 된다고 말했습니다.

그는 개인 투자자들에게 상장 REIT 펀드가 적절한 투자 수단이라고 언급하며, "유동성을 제공하기 때문에 사모 펀드(private funds)와 비교했을 때 그다지 반대하지 않습니다"라고 말했습니다. 그는 또한 "개인 투자자는 대체 펀드에 투자하기 전에 이해도를 세 배로 높여야 합니다... 고려하는 투자가 자신이 설정한 목표를 달성하는 데 필수적인지 자신의 전체 포트폴리오를 보고 질문해야 합니다"라고 덧붙였습니다.

만약 모른다면, 그는 더 많이 조사하거나 신탁 자문가(fiduciary advisor)의 도움을 받아야 한다고 말했습니다.