수년간 침체된 중국 부동산 시장, 반등 조짐 포착

S&P Global Ratings 분석가들이 목요일 배포한 보고서에 따르면, 중국의 수년간 이어진 주택 시장 침체가 끝을 향하고 있다고 합니다.

보고서는 주거용 부동산 가격이 2028년 3분기에 바닥을 찍을 수 있다고 언급했습니다. 또한 베이징과 상하이 같은 중국 최대 도시의 가격은 내년부터는 회복될 가능성이 높다고 덧붙였습니다.

이는 지난 2월 S&P가 높은 수준의 미판매 주택 물량으로 인해 '부동산 시장 회복이 요원하다'고 밝힌 것과는 큰 변화입니다.

보고서 작성자인 S&P Global Ratings의 신용 분석가 Edward Chan에 따르면, 그동안 바뀐 것은 두 가지 정부 정책 때문이라고 합니다.

베이징은 8월에 개발업자들이 미완성 주택을 판매하는 능력에 대한 새로운 제한 조치를 발표했습니다. 한 달 후에는 중국 총리 리창(Li Qiang)이 정부가 부동산 부문을 안정화하기 위한 정책들을 펼칠 것이라고 말했습니다. 이후 베이징은 150만 위안($220,000) 미만이고 120제곱미터(1291.67피트) 미만의 주택을 처음 구매하는 사람들을 대상으로 모기지 이자 지원 프로그램을 시작했습니다.

Chan은 목요일 CNBC와의 전화 인터뷰에서

중국의 부동산 개발업체인 Evergrande와 같은 기업들은 이전에 완성되지 않은 아파트 판매에 크게 의존해 왔으며, 이는 부채 주도형의 급속한 성장 사이클을 부추겼다. 베이징 근처 톈진(Tianjin) 시의 한 프로젝트 주택 구매자들은 과거 CNBC와의 인터뷰에서 자신이 매입한 주거 단위에 대해 완성까지 수년 동안 기다려왔다고 말했다.

최근 S&P가 발표한 예측은 중국의 부동산 침체 깊이를 일본, 미국, 스페인 등지에서 지난 수십 년간 겪었던 주택 위기와 비교했다.

보고서에 따르면, 각 시장 침체를 안정화시키는 데 도움이 된 여러 요인 중 중국이 집중하고 있는 것은 공급 감소와 기업 디레버리징(corporate deleveraging) 두 가지이다. S&P는 "중국의 공급 수축은 1991년부터 2014년까지의 일본 주택 위기보다 훨씬 이른 시기에, 그리고 더 큰 규모로 발생하고 있다"고 밝혔다.

가격 면에서 볼 때, 중국의 주거용 가격은 이미 2021년 정점 대비 22% 하락했으며, 이는 가격이 훨씬 크게 상승했던 일본의 경우에 비해 낮은 수치인 67% 하락률을 보였다는 내용이다.

비교하자면, 미국 부동산 시장은 금융 위기 당시 주거용 가격이 26% 하락하는 모습을 보였다고 언급했다.

또한 대규모 자산 효과(wealth effects)와 인공지능(AI) 붐에 따른 부의 증가가 주택 수요를 끌어올리는 데 도움을 주고 있다.

한편, 목요일에는 Guotai Junan International의 수석 이코노미스트 Hao Zhou가 보고서를 발표하며 올해 4분기에는 2021년부터 2023년까지의 침체 이후 대도시 또는 "1선 도시(tier-one)"의 기존 주택 가격에서 첫 성장이 나타날 수 있다고 예측했다.

그는 지난 3월부터 1선 도시는 소규모 도시보다 가격이 정체되거나 상승할 가능성이 더 높았다고 지적했다. 특히 상하이의 기존 주택 가격은 전년 대비 하락세가 둔화되었고, 베이징의 경우 1월 최저점 대비 1.4% 상승하며 안정세를 보였다고 말했다.

DeepSeek과 Alibaba의 본거지인 항저우(Hangzhou)는 신규 주택 판매 지수에서 기록적인 고점을 기록했으며, 신규 주택 가격은 최고점 대비 14.2% 하락에 그쳐 대부분의 도시보다 적게 떨어졌다고 Zhou는 말했다.

그는 '앞으로 3개월이 중요한 시기'라고 말했다. '만약 상하이, 선전, 광저우가 2026년 11월 데이터까지 월별 하락세를 피한다면, 이 반등은 2024~25년의 국지적 현상을 넘어설 것이다. 우리의 관점에서 볼 때, 이는 Tier-1 시장 바닥에 대한 강력한 증거이자 광범위한 시장에 중요한 신호가 될 것이다.'

하지만 장기적으로 수요가 지속 가능할지는 여전히 불확실하다.

모건 스탠리(Morgan Stanley) 주식 애널리스트 스티븐 청(Stephen Cheung)은 수요일 보고서에서 모기지 보조금은 상당한 새로운 수요를 창출하기보다는 계획된 구매를 앞당길 뿐이라고 말했다.

그는 중국 리서치 회사인 Bingshan의 데이터를 인용했는데, 이 데이터에 따르면 10월 1일부터 6일까지 공휴 기간 동안 25개 도시의 기존 주택 판매량이 전년 대비 50% 증가했으며, 이는 9월의 20% 성장률에서 크게 증가한 수치라고 밝혔다.