성수동에서 19억 원에 산 건물이 1년 만에 31억 7천에 팔렸다. 비결은 재건축도 갭투자도 아니고 — 용도변경이다. 주택을 호스텔로 바꿔서 외국인 관광객에게 침대를 파는 건물로 만든 것. 연무장길 근처 다른 건물도 15억 5천에 사서 호스텔로 두 번 용도변경한 뒤 35억에 팔았다 (매일경제, 알스퀘어 실거래 분석).

배경은 관광 슈퍼사이클이다. 작년 방한 관광객 1,893만 명 — 2019년 최고치를 넘어 역대 최대를 새로 썼다. 그런데 관광객이 몰리는 성수의 숙박시설은 72개로 중구(518개)의 7분의 1 수준. 수요는 명동급으로 늘었는데 침대가 없으니, 저층주택·꼬마빌딩을 사서 호스텔로 개조하는 게 투자 전략이 됐다. 종로 충신동에선 21억 5천에 사서 8억 들여 리모델링한 건물이 42억에 나와 있고, 황학동 9억짜리 상가주택은 용도변경 후 20억에 팔렸다.

숙박업 건물 거래는 코로나 직후 11건에서 올해 24건(1~5월)으로 늘어나는 추세다. 아파트 규제로 막힌 돈이 "관광객의 침대"라는 새 출구를 찾은 셈인데 — 인허가와 용도변경 가능 여부, 낮은 담보인정비율이 관건이라 아무 건물이나 되는 게임은 아니다. K컬처가 콘텐츠 수출을 넘어 강북 꼬마빌딩 시세까지 움직이기 시작했다.