핵심 요약

Moody's Analytics와 Bank of America에 따르면, 미국의 상위 10% 소득자가 현재 전체 소비자 지출의 거의 절반을 차지하고 있습니다.

저소득층 및 중산층의 지출이 정체되거나 감소함에 따라, 소매 (Retail) 및 복합 용도 자산 (Mixed-use asset)의 성과는 점점 더 부유한 쇼핑객들과 밀접하게 연관되고 있습니다.

이러한 상위 집중형 수요 프로필은 고소득 소비자에게 의존하는 임대인과 투자자들에게 집중 위험 (Concentration risk)을 초래합니다.

가팔라지는 K-자형 회복 (K-Shaped Recovery)

Globe St의 보고에 따르면, 미국의 소비자 지출은 현재 수십 년래 어느 때보다 부유한 가구에 더 심하게 집중되어 있습니다. Bank of America에 따르면, 상위 10%의 소득자는 하위 70%를 합친 것만큼의 금액을 재량재 (Discretionary items)에 지출하고 있습니다. 이는 이른바 K-자형 회복 (K-shaped recovery)이 팬데믹 이후 얼마나 심화되었는지를 보여주는 신호입니다. 연방준비제도 (Federal Reserve) 데이터를 분석한 Moody's Analytics는 25만 달러 이상의 수입을 올리는 이 고소득 가구들이 전체 소비자 지출의 49.7%를 주도했으며, 이는 30년 전의 36%에서 상승한 수치임을 발견했습니다. 상업용 부동산 (CRE) 소유자와 투자자들에게 이러한 집중 현상은 소매, 복합 용도 및 소비자 대상 자산에 있어 위험과 회복 탄력성의 새로운 패턴을 만들어냅니다.

2025년과 2026년에 걸쳐 미국의 소매 환경은 이러한 불균형을 점점 더 반영하고 있습니다. Colliers에 따르면, 고소득 소비자들은 높은 임대 부담 및 부채 상환 비용 상승과 같이 중저소득층 쇼핑객들에게 영향을 미치는 광범위한 경제적 압박으로부터 상대적으로 격리되어 있습니다. 그 결과: 헤드라인 소매 판매 수치는 견고하게 유지되고 있지만, 지출의 근본적인 분포는 급격히 상향 이동했으며, 이는 부동산 투자 및 임차인 전략에 직접적인 영향을 미치고 있습니다.

상위 집중형 소비자 경제

상위 집중형 지출로의 전환은 하룻밤 사이에 일어난 것이 아닙니다. 경제학자들은 2020년에 K-자형 회복에 대해 경고했습니다. 그들은 부유한 가구가 다른 모든 이들보다 앞서 나갈 것으로 예상했습니다.

Bank of America의 최신 분석은 더 자세한 내용을 추가합니다. 상위 10%의 소비는 이제 하위 70%의 재량 소비 (discretionary spending)를 합친 것과 맞먹습니다. 소수의 집단이 엔터테인먼트, 피트니스, 그리고 의류 분야의 성장을 주도하고 있습니다.

Moody's 또한 유사한 격차를 발견했습니다. 에너지, 주거, 식료품, 그리고 의료 서비스가 저소득층 예산의 63%를 소비합니다. 이러한 비용은 고소득층 지출의 31%만을 차지합니다.

이러한 불균형은 헤드라인 소비 수치를 건강해 보이게 유지합니다. 한편, 수백만 가구는 계속해서 소비를 줄이고 있습니다. Bank of America는 총계 데이터 (aggregate data)가 표면 아래에서 커지는 스트레스를 숨기고 있다고 경고했습니다.