법원, Golub 및 BlueFive의 매그니피센트 마일(Mag Mile) 오피스 빌딩에 대해 법정 관리인 임명

625 North Michigan Avenue의 위기 상황이 다음 단계인 법정 관리 (receivership) 단계로 진입하고 있습니다.

법원 기록에 따르면, 6월 16일 쿡 카운티 (Cook County) 판사는 Friedman Real Estate Management의 Scott Shefman을 Magnificent Mile 오피스 빌딩의 법정 관리인 (receiver)으로 임명했습니다.

28층 규모의 해당 자산 운영권을 Shefman이 인수하게 된 배경은 상업용 주택저당증권 (CMBS) 채권자들을 위한 수탁자 역할을 하는 Citibank와 특별 서비스 제공업체 (special servicer)인 LNR Partners가 제기한 압류 소송에 기인합니다. 대주단은 임대인인 Golub & Company와 BlueFive Capital이 5,060만 달러 규모의 대출에 대해 채무 불이행 (default)을 일으켰다고 주장하고 있습니다. 2019년 Cantor Commercial Real Estate에 의해 4.63%의 이자율로 발생한 이 부채는 상환 없이 3월 6일에 만기일에 도달했습니다.

해당 대출은 현금 흐름 문제로 인한 임박한 채무 불이행으로 인해 2025년 11월에 특별 서비스 (special servicing)로 전환되었습니다. Golub은 이전에 대주단에 해당 자산의 운영 비용을 자체 자금으로 계속 충당할 수 없음을 시사한 바 있습니다. 2026년 4월, 차입자들은 공식적인 채무 불이행 통지를 받았습니다.

법정 관리인으로서 Shefman은 약 290,000평방피트 규모의 빌딩 관리를 통제하게 됩니다. 법원이 부여한 그의 임무에는 임차인으로부터 임대료를 징수하고 새로운 은행 계좌를 유지하는 것, 임대차 계약을 협상, 수정 및 실행하는 것, 그리고 제안을 요청하는 것을 포함할 수 있는 자산 매각을 위한 마케팅을 지원하는 것이 포함됩니다.

Shefman과 Golub 모두 논평 요청에 응답하지 않았습니다.

이 타워는 임차인 유지에 상당한 어려움을 겪어왔습니다. 해당 자산의 점유율은 2019년 대출 심사 당시 기록된 91.8%에서 급격히 하락하여 2025년에는 약 63.8%로 떨어졌습니다. 더욱이, 해당 자산은 부채 상환 비용을 충당할 만큼 충분한 수익을 창출하지 못하고 있으며, 부채 상환 계수 (debt service coverage ratio)는 2025년 1분기에 심사 전망치보다 약 52% 낮은 0.96으로 급락했습니다. 이러한 재무적 악화는 대주단에 의한 현금 관리 스윕 (cash management sweep)을 촉발했습니다.

대출 채무 불이행 (loan default) 및 그에 따른 압류 (foreclosure) 절차는 해당 고층 빌딩의 5층부터 27층까지의 오피스 부분만을 대상으로 합니다. 건물의 하층부 4개 층에 위치한 리테일 (retail) 공간은 별도로 소유되어 있습니다. 2024년, 투자자 Ben Ashkenazy는 별도의 6,100만 달러 부채를 해결하기 위해 양도 증서에 의한 채무 변제 (deed-in-lieu of foreclosure) 방식으로 해당 리테일 부분을 대주에게 양도했습니다.

이번 압류는 Mag Mile 지역의 지속적인 재무적 위기를 심화시키며, Golub & Company에게 또 다른 손실을 안겨주었습니다. 이 회사는 이전에 444 North Michigan Avenue에 위치한 36층 규모의 타워를 양도 증서에 의한 채무 변제 (deed-in-lieu of foreclosure)를 통해 Blackstone에 넘긴 바 있습니다.

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이 기사는 원래 The Real Deal에 게재되었습니다. 전체 기사를 읽으려면 여기를 클릭하세요.