일반적인 주택 구매 과정에서 당신은 친절하고 도움이 되는 모기지 대출 전문가 (mortgage loan professional)와 함께 일하게 될 것입니다. 하지만 그들이 당신이 받을 수 있는 가장 낮은 금리나 최상의 대출을 보장해야 할 의무가 없을 수도 있다는 점을 알아야 합니다.

사실, 일반적인 인식과는 반대로, 대출 담당자 (loan officers)와 브로커 (brokers)들이 당신의 최선의 이익을 위해 행동해야 할 법적 수탁자 의무 (fiduciary duty)를 갖는 경우는 드뭅니다. 그리고 그들의 대출 성사 (close)에 대한 절박함은 마치 당신의 절박함처럼 느껴지기 시작할 수 있으며, 이는 값비싼 결과로 이어질 수 있습니다.

Bankrate는 대출 담당자 및 브로커 15명을 대상으로 그들의 보상이 차입자 (borrowers)와의 업무에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 인터뷰했습니다. (일부 인터뷰 대상자는 업계에 재직 중임을 고려하여 익명을 보장받았습니다.) 인터뷰 결과, 대출 기관 (lenders)은 급여, 승진 및 기타 보상을 통해 그들이 차입자에게 최적이지 않은 대출 프로그램이나 너무 높은 이자율을 적용하게 되더라도 빠르게 대출을 성사시키도록 종종 동기를 부여하는 것으로 나타났습니다.

모기지 대출에서 발생하는 이러한 명백하고 피할 수 있어 보이는 실수들은 두 가지 근본적인 문제에서 기인합니다. 첫째, 대출 기관의 인센티브 구조 (incentive structures)가 선의를 가진 영업 사원들이 너무 빠르게 움직이도록 강요한다는 점이며, 둘째, 일부 양심적이지 못한 대출 전문가들이 회사의 문화(또는 업계 파트너)가 이를 권장하기 때문에 기꺼이 편법을 쓴다는 점입니다. 두 문제 모두 '옳은 일을 하는 것' 대신 '거래 (deals)'에 대해 보상이 지급되는 환경에서 지속되고 있습니다.

베테랑 대출 실행자 (loan originator)인 Justine Fees는 "대출 담당자가 도덕성과 윤리 의식을 가지고 있다면 항상 [이 문제와] 약간의 갈등을 겪게 될 것입니다"라고 말합니다. "모든 대출 담당자가 그 측면에서 똑같이 만들어지는 것은 아닙니다."

속도가 주택 구매자(또는 모기지 재융자 (mortgage refinancer) 이용자)에게 유용할 수 있지만(예: 빠르고 원활한 대출 성사), 당신은 스스로에게 질문해야 합니다. 대출 기간 전체에 걸쳐 수만 달러의 이자 비용을 추가하거나 매달 수백 달러를 추가할 수 있는 더 낮은 모기지 금리보다 속도를 우선시할 것인가?

수수료 (commissions)가 모기지 대출 전문가에게 미칠 수 있는 영향

당신의 대출 담당자(loan officer)나 모기지 브로커(mortgage broker)가 순수한 선의로 당신의 부동산 구매를 돕는 것이 아닙니다. 그들은 당신이 주택 대출(home loan)을 받을 때 돈을 법니다.

다른 산업 분야의 영업사원들과 마찬가지로, 대출 전문가의 보수는 그들이 성사시키는 대출 건수와 직접적으로 연결되어 있습니다. 한 대출 담당자가 우리에게 말했듯이, “나는 수익을 창출합니다 — 그리고 수익을 창출하지 못하면 보수를 받지 못합니다.”

모기지 대출 담당자(mortgage loan officer)와 모기지 브로커(mortgage broker)의 차이점은 무엇인가요?

대출 담당자(loan officer)는 대출 기관(lender)에 고용된 사람인 반면, 브로커(broker)는 당신이 여러 대출 기관을 비교 쇼핑할 수 있도록 도와주며 일반적으로 당신이 선택한 대출 기관으로부터 보수를 받습니다.

대출 담당자에서 브로커로 전향한 한 인물은 Bankrate에 다음과 같이 말했습니다. 전국 단위 대출 기관의 시니어 뱅커(senior banker)로 근무할 당시 수입의 65~70%가 보너스였으며, 이는 주로 대출 건을 심사(underwriting) 단계로 — 반드시 심사를 통과하지 않더라도 — 넘기는 것에 대한 대가였다고 합니다. 이러한 구조는 그와 그의 동료들이 단지 “보수를 받기 위해”, 언더라이팅(underwriting)을 통과하지 못할 것이라는 걸 알면서도 “부실한 대출(dirty loan)을 던지도록” 유도했습니다. 예를 들어, 그들은 차입자의 소득이나 현재 부채에 대한 추정치가 부정확하거나 서류 증빙이 불충분하다는 사실을 알고 있었을 수도 있습니다.