나는 55세이고 내 IRA로 셀프 스토리지 시설을 사고 싶다. 어떻게 진행되는가?

Benzinga와 Yahoo Finance LLC는 아래 링크를 통해 일부 항목에 대해 수수료 또는 수익을 얻을 수 있습니다.

셀프 스토리지 (Self-storage)는 자기주도형 IRA (self-directed IRA) 투자자들에게 더 인기 있는 상업용 부동산 카테고리 중 하나이며, 여기에는 타당한 이유가 있습니다. 이는 상대적으로 안정적인 현금 흐름 (cash flow)을 창출하고, 주거용 임대보다 관리가 덜 집중적이며, 역사적으로 경제 침체기에도 좋은 성과를 보여왔습니다. 상당한 IRA 잔액과 어느 정도의 부동산 경험을 가진 55세라면 이를 실행하기에 유리한 위치에 있지만, 올바르게 수행해야 할 구조적 및 운영적 단계들이 있습니다.

인수 프로세스는 개인인 당신이 아니라 자기주도형 IRA (self-directed IRA)에서 시작됩니다. 구매하고자 하는 스토리지 시설을 식별하면, 모든 제안, 매매 계약, 그리고 최종적인 양도 증서 (deed)는 당신의 이름이 아닌 IRA의 명의로 되어 있어야 합니다. 전형적인 형식은 “IRA Financial Trust Company FBO [당신의 이름] IRA”와 같습니다. 종결 서류 (closing documents)에는 IRA가 구매자로 명시되며, IRA가 매매 대금, 실사 (due diligence) 비용, 그리고 종결 비용 (closing costs)을 위한 수표를 발행합니다.

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모든 수익은 IRA로 가고, 모든 비용은 IRA에서 지출됩니다

시설이 IRA 소유가 되면, 스토리지 유닛에서 발생하는 모든 임대 수익은 IRA 계좌로 직접 들어갑니다. 재산세, 보험, 공공요금, 유지보수 및 모든 관리 회사 수수료를 포함한 모든 비용은 IRA에서 지불됩니다. 비용을 충당하기 위해 개인적으로 돈을 먼저 지불하고 나중에 상환받을 수는 없습니다. 그것은 금지된 거래 (prohibited transaction)가 됩니다. IRA는 시설을 원활하게 운영할 수 있을 만큼 충분한 현금을 보유해야 합니다.

관리자 고용은 허용되며 권장됩니다

귀하가 개인적으로 유급 직책을 맡아 시설에서 근무할 수는 없습니다. 하지만 IRA를 대신하여 시설을 운영할 독립적인 제3자 관리 회사 (management company)를 고용할 수는 있습니다. 셀프 스토리지 (self-storage)의 관리 수수료는 일반적으로 총매출 (gross revenue)의 5%에서 8% 사이입니다. 월 20,000달러의 매출을 올리는 시설이라면 월 1,000달러에서 1,600달러의 관리 수수료를 지불하게 되며, 이 모든 금액은 IRA 계좌에서 지급됩니다. 관리 회사는 귀하 개인이 아닌 IRA에 보고할 의무를 가집니다.

트렌드: 부동산. 암호화폐. 사적 거래. 대부분의 은퇴 계좌는 이를 허용하지 않지만 — 자기주도형 IRA (self-directed IRAs)는 가능합니다.

비관련 채무 금융 소득 (Unrelated Debt Financed Income)

만약 비소구 대출 (non-recourse loan)로 구매 자금을 조달한다면, 부동산의 채무 금융 부분에 귀속되는 소득 부분은 비관련 사업 소득세 (Unrelated Business Income Tax, UBIT) 대상이 됩니다. 예를 들어, IRA가 40%를 자기 자본으로 투입하고 60%를 빌린다면, 부동산에서 발생하는 순이익의 약 60%가 UBIT 대상이 됩니다. UBIT에 관한 IRS (국세청) 규정은 IRA를 포함한 면세 기관에 적용됩니다. IRA 내에서의 전액 현금 구매는 이 문제를 완전히 피할 수 있습니다.

55세에서의 가치 평가 및 최소 필수 인출 (RMDs)

55세인 귀하는 73세부터 시작되는 최소 필수 인출 (required minimum distributions, RMDs)까지 18년이 남아 있습니다. 하지만 지금부터 IRS Form 5498 보고 목적으로 부동산 가치가 매년 어떻게 평가될지에 대해 고민해야 합니다. 몇 년마다 한 번씩 상업용 부동산 감정 (appraisal)을 실시하고, 감정을 실시하지 않는 해에는 수익 기반 가치 평가 (income-based valuation)로 보완하는 방식이 방어 가능한 접근법입니다. 만약 부동산 가치가 크게 상승한다면, 73세 시점의 예상 RMD 금액도 커질 것이며, 이는 인출을 충족하기 위해 IRA 내에 유동 자산 (liquid assets)이 필요하거나, RMD가 시작되기 전에 부동산을 매각하거나 부분적으로 엑시트 (exit)할 계획이 필요함을 의미합니다.

참고: 200,000달러에 대한 1%의 수수료 차이는 30년에 걸쳐 조용히 170,000달러의 수익 손실을 초래합니다. Empower의 수수료 분석기는 모든 계좌에 대해 귀하가 정확히 얼마를 지불하고 있는지 보여줍니다.

1031 교환 (1031 Exchange)은 적용되지 않음

IRA 내부에 보유한 부동산의 한 가지 주목할 만한 제한 사항은 1031 동종 자산 교환 (1031 like-kind exchange)이 IRA 보유 부동산에는 적용되지 않는다는 점입니다. 1031 교환은 부동산 투자자가 매각 대금을 새로운 부동산으로 전환함으로써 자본 이득 (capital gains) 과세를 이연할 수 있게 해주는 제도입니다. 하지만 IRA는 애초에 자본 이득세를 내지 않기 때문에 (거래가 세금 이연 또는 면제됨), IRA 내부에서는 1031 교환 메커니즘이 단순히 관련이 없습니다. IRA 내에서 가치가 상승한 스토리지 시설을 매각하더라도 즉각적인 과세 사건 (tax event)은 발생하지 않습니다.

IRA Financial은 스토리지 시설과 같은 상업용 부동산을 포함하여 자기주도형 IRA (self-directed IRA) 부동산 취득에 대한 광범위한 경험을 보유하고 있으며, 이들의 정액 수수료 수탁 모델 (flat-fee custodial model)은 상업용 부동산과 같이 단일 고가 자산을 보유한 계좌에 특히 적합합니다.

55세에 자기주도형 IRA를 통해 구매하여 15년에서 18년 동안 보유한 스토리지 시설은 상당한 세금 이연 증식 (tax-deferred appreciation) 및 현금 흐름을 제공할 수 있으며, 그 수익은 궁극적으로 은퇴 소득 전략의 일부로 분배됩니다.

다음 글 읽기: 100만 달러 이상의 저축액을 보유한 은퇴자들이 세금 전략을 재고하고 있는 이유 — 왜 일부가 전문 상담가에게 눈을 돌리는가

시장을 넘어선 부의 구축

회복 탄력성 있는 포트폴리오를 구축한다는 것은 단일 자산이나 시장 트렌드 그 이상을 생각하는 것을 의미합니다. 경제 사이클은 변화하고, 섹터는 부침을 겪으며, 어떤 투자도 모든 환경에서 잘 작동하지는 않습니다. 이것이 많은 투자자들이 부동산, 고정 수입 (fixed-income) 기회, 귀금속, 그리고 자기주도형 은퇴 계좌에 대한 접근성을 제공하는 플랫폼을 통해 다각화를 꾀하는 이유입니다. 여러 자산군에 걸쳐 노출을 분산함으로써 리스크를 관리하고, 꾸준한 수익을 확보하며, 단 하나의 기업이나 산업의 운명에 얽매이지 않는 장기적인 부를 창출하기가 더 쉬워집니다.

Arrived

Jeff Bezos의 지원을 받는 Arrived Homes는 낮은 진입 장벽을 통해 부동산 투자에 대한 접근성을 높여줍니다. 투자자들은 단돈 100달러부터 단독 주택 임대 부동산 및 휴양용 주택의 지분 (fractional shares)을 구매할 수 있습니다. 이를 통해 일반 투자자들은 부동산으로 포트폴리오를 다각화하고, 임대 수익을 거두며, 부동산을 직접 관리할 필요 없이 장기적인 부를 쌓을 수 있습니다.

Immersed

Immersed는 공간 컴퓨팅 (spatial computing)을 통해 미래의 업무 환경을 위한 기술을 구축하고 있습니다. 사용자가 여러 개의 가상 화면을 넘나들며 작업할 수 있게 해주는 AR/VR 생산성 플랫폼으로 잘 알려진 이 회사는 전 세계적으로 150만 명 이상의 사용자를 확보하며 성장했습니다. 또한 Immersed는 전문적인 생산성을 위해 특별히 설계된 경량 헤드셋인 Visor를 개발하고 있으며, 이를 통해 원격 근무, 확장 현실 (XR), 그리고 차세대 컴퓨팅의 교차점에 위치하고 있습니다.

Vinovest

고급 와인과 희귀 위스키는 역사적으로 주식 시장과 독립적으로 움직여 왔기에 매력적인 대체 자산 (alternative asset)이 되어 왔습니다. Vinovest는 5,000달러부터 시작하는 투자 등급의 와인 및 위스키 포트폴리오를 인증 및 보험과 함께 관리해 줍니다 — 소싱, 보관, 보험 처리가 모두 고객을 대신해 이루어집니다.

EnergyX

EnergyX는 리튬 이온 배터리 공급망을 위한 직접 리튬 추출 (direct lithium extraction, DLE) 및 정제 기술에 집중하는 클린 에너지 기술 기업입니다. 이 회사의 독자적인 DLE 시스템은 염수 (brine) 자원에서 리튬을 더 효율적이고 환경 영향을 최소화하며 회수하도록 설계되었으며, 전기차, 그리드 규모 저장 장치 및 기타 배터리 애플리케이션을 위한 리튬 공급 확대 노력을 지원합니다.

FarmTogether

농지는 역사적으로 시장 변동성 속에서도 가치를 유지해 왔으며, 주식 및 채권과 상관관계가 낮은 수익을 제공해 왔습니다. 적격 투자자 (accredited investors)를 대상으로, FarmTogether는 15,000달러부터 시작하는 고품질 미국 농지에 대한 직접적인 접근 권한을 제공합니다 — 모든 관리가 이루어지므로 임대인으로서의 골칫거리가 없습니다.

EquityMultiple

주식과 채권을 넘어선 대안을 찾는 적격 투자자(Accredited Investors)를 위해, EquityMultiple는 5,000달러부터 시작하는 검증된 상업용 부동산 거래에 대한 접근 권한을 제공하며, 기회 중 약 5%만이 그들의 실사(Due Diligence) 과정을 통과합니다.

Fundrise

사모 부동산(Private Real Estate)과 사모 신용(Private Credit)은 주식 비중이 높은 포트폴리오에 수익과 안정성을 더할 수 있습니다. Fundrise는 사용하기 쉬운 플랫폼을 통해 다각화된 사모 부동산 및 신용 전략에 대한 접근을 제공하며, 수동적 소득(Passive Income)과 장기 성장을 창출하도록 설계된 전문가 관리 포트폴리오를 제공합니다.

American Hartford Gold

American Hartford Gold는 고객이 직접 배송을 받거나 자기 주도형 귀금속 IRA(Self-directed Precious Metals IRAs) 내에서 실물 금 및 은 동전과 바(Bar)를 구매할 수 있도록 돕는 귀금속 딜러입니다. 이 회사의 서비스에는 금 및 은 IRA, IRA 롤오버(Rollover), 금괴(Bullion)의 자택 배송 등이 포함되며, 투자자들에게 실물 금속을 사용하여 포트폴리오를 다각화하고 인플레이션 및 시장 변동성에 대한 보호 수단을 찾을 수 있는 방법을 제공합니다.

Mode Mobile

Mode Mobile은 사용자들이 매일 사용하는 앱과 활동을 통해 돈을 벌 수 있게 함으로써 사람들이 휴대폰과 상호작용하는 방식을 바꾸고 있습니다. 플랫폼이 모든 광고 수익을 가져가는 대신, Mode Mobile은 콘텐츠에 참여하고, 게임을 즐기며, 기기를 스크롤하는 사용자들에게 수익의 일부를 다시 공유합니다. Deloitte가 선정한 북미에서 가장 빠르게 성장하는 소프트웨어 기업 중 하나로 선정된 이 회사는 대규모 베타 사용자 기반을 구축했으며, 일상적인 스마트폰 사용을 잠재적인 수익원으로 전환하는 모델을 확장하고 있습니다.

Lightstone

Lightstone DIRECT는 120억 달러 이상의 운용 자산(AUM)과 40년의 실적을 보유한 수직 계열화된 운영사(vertically integrated operator)를 통해, 적격 투자자(accredited investors)들에게 기관급 품질의 다가구 주택(multifamily) 부동산 투자 기회를 제공합니다. 임대료 상승세가 회복력을 유지하고 있는 공급 부족 지역인 중서부(Midwest) 시장에 대한 상당한 노출을 포함하여, 전국적으로 25,000개 이상의 다가구 주택 유닛을 보유한 Lightstone는 주택 공급 부족, 강력한 점유율 추세, 그리고 장기적인 임대 수요로부터 투자자들이 이익을 얻을 수 있도록 포지셔닝하고 있습니다.

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